Inicio    2019 vs 2004: los pisos cuestan lo mismo, hay más trabajo pero se vende mucho menos

"No debemos comparar la situación actual del mercado residencial con la de 2007 o 2008 sino con la de 2004, cuando también había estabilidad en el mercado. Aquel año, la vivienda costaba lo mismo que actualmente. El precio del metro cuadrado se situaba en 1.709 euros entonces frente a los 1.616 actuales. Además, hay dos millones más de empleos que entonces y, sin embargo, se cierran un 31% menos de compraventas y se firman un 70% menos de hipotecas".

El director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno recomienda analizar la situación actual del mercado residencial con la que existía hace quince años para intentar hacer una aproximación al momento exacto de mercado en el que nos encontramos. "Es un error que intentemos compararnos con los años de máximos y no cuando el mercado se encontraba en un punto de equilibrio". Opinión que comparten otros expertos que consideran que en ningún caso los años del boom deberían ser la referencia.

El reloj inmobiliario de CaixaBank confirma la tesis del directivo de Sociedad de Tasación ya que tanto hace quince años como ahora, el mercado se encontraba en fase expansiva, con crecimiento de los precios y de las ventas, si bien, algunos indicadores comienzan a mostrar síntomas de agotamiento que adelantando la entrada en una fase de estabilización o desaceleración con incremento de los precios y caídas de las ventas.

Estos datos –mismo precio de la vivienda pero mayor número de asalariados– ponen de manifiesto, según Juan Fernández Aceytuno las enormes dificultades de acceso a la vivienda que existen actualmente en el mercado español donde, actualmente la compra de una vivienda se come casi siete años y medio del salario de una familia, la misma cifra que en 2004. Una variable que viene deteriorándose en los últimos cuatro años, debido no solo al fuerte incremento de los precios de la vivienda sino a los bajos salarios, que no han subido al mismo ritmo o han permanecido prácticamente estancados.

Es decir, aunque la vivienda cuesta lo mismo que hace quince años y aunque el empleo es mayor, la precariedad laboral, la falta de ahorros y el difícil acceso a la financiación, impiden que buena parte de la población pueda comprar casa.

Un problema, el de la accesibilidad a la vivienda que algunos expertos comienzan a calificar de crisis, en diferentes foros inmobiliarios y cuyas variables han ido deteriorándose en los últimos años como desde hace meses vienen advirtiendo ya los datos de entidades financieras como Bankinter, del Banco de España, de los portales inmobiliarios o los propios registradores, que hace apenas unos días mostraban, por ejemplo, que en Baleares, la relación de la cuota hipotecaria con respecto al coste salarial se dispara al 40,8%, el nivel más alto de toda España, mientras que en la Comunidad de Madrid el porcentaje se sitúa en el 35,9% y en Cataluña, en el 35,1%. Porcentajes, en todos estos casos, por encima de los niveles considerados prudentes ya que podrían comprometer otros gastos.

"La demanda potencial de vivienda está desapareciendo del mercado por falta de capacidad de compra por parte de los jóvenes", apunta Fernández-Aceytuno. "Las ofertas de trabajo para un ingeniero recién licenciado en Estados Unidos se mueven entre 60.000 y 80.000 dólares al año, más del doble de lo que les ofrecen en España. Está claro que tenemos un problema, pero no es solamente un problema inmobiliario, sino socio-laboral y demográfico, que está retrasando la decisión de compra de vivienda".

A este experto le preocupa, al igual que sucedió en la anterior crisis, que se esté haciendo un diagnóstico erróneo de la situación. "En muchos casos de habla de oídas, sin datos rigurosos y todo lo que se dice coincide con el consenso, es políticamente correcto y es, precisamente en los momentos de aparente calma en los que resulta necesario analizar los riesgos con calma y estar atentos a posibles cisnes de liquidez, de tipos de interés o arancelarios, a los que los consejos de administración del sector inmobiliario debería prestar atención".

La falta de ahorros y las dificultades para acceder a la financiación a las capas más jóvenes de la sociedad preocupan a los expertos. Si bien, Juan Fernández-Aceytuno descarta que la banca vuelva a caer en el error de conceder crédito a demanda insolvente.

"No veo ningún riesgo para que a las entidades se les vaya la mano la financiación, porque el comprador al que financian los bancos no tiene riesgo de impago. No veo a la banca cometiendo los mismos errores que en el ciclo anterior", explica Eloy Bohúa, director general de Planner Exhibitions, empresa organizadora de la mayor feria inmobiliaria de Madrid (SIMA).

¿Volverán las hipotecas al 100%?

"Sí creo que hay recorrido para estudiar formulas alternativas que no existen actualmente para quienes no tienen ahorros. Me refiero a avales o colaboración con las aseguradoras, iniciativas en las que ya está trabajando el sector promotor y para las que hay que dejar tiempo para que se pongan en práctica", ha dicho Bohúa durante la presentación del 'Perfil del comprador de vivienda', elaborado a partir de más de 700 entrevistas entre los asistentes al SIMA.

Para Juan Fernández-Aceytuno, por su parte, "todos los errores de la anterior burbuja inmobiliaria vinieron de la financiación del suelo y del préstamo promotor. Decisiones muy graves que la banca aún está digiriendo". No obstante, considera que "la banca ha aprendido la lección y aunque sí veremos hipotecas al 100% para clientes solventes, aunque no creo que sea buena idea hacer solvente a una demanda no solvente vía avales o tasaciones infladas. Son decisiones que se pagan. Además, el coste de capital sería altísimo para una entidad, por lo que tampoco le va a interesar. Espero que veamos que las fórmulas imaginativas sean para facilitar el acceso a la vivienda a la demanda solvente y quien no pueda acceder a ellas tendrá que irse al alquiler o comprar con ayuda familiar", concluye este experto.

No creo que sea buena idea hacer solvente a una demanda no solvente vía avales o tasaciones infladas

De ello dependerá, en gran medida, el futuro del sector residencial, puesto que la demanda de reposición, es decir, la demanda que compra casa porque ha vendido la suya y principal motor del mercado desde que se inició la recuperación en 2014, está agotándose. Y para que la maquinaria no se pare, los jóvenes, es decir, los nuevos hogares deberían poder comprar casa si, tal y como revelan los últimos estudios, es lo que también quieren, al igual que en el pasado hicieron sus padres.

Cambiar alquiler por propiedad

Apetito por la compra existe, al menos en Madrid. Según el informe elaborado por Planner Exhibitions y Sociedad de Tasación tras la celebración de la pasada edición del SIMA, un tercio de los visitantes a la feria son jóvenes entre 25 y 35 años, muchos de los cuales quieren cambiar el alquiler por la propiedad, lo que vuelve a demostrar que buena parte de la población joven vive actualmente de alquiler porque no puede comprar casa. De hecho, los fuertes incrementos de los arrendamientos ha vuelto a alimentar la idea entre los jóvenes que alquilar es tirar el dinero.

"Por primera vez desde 2015, éste es el principal motivo para adquirir una vivienda entre aquellos que visitaron la feria, por encima de quienes aseguraban otros años que la razón principal para hacerlo era mejorar la vivienda actual, el motivo preferido en los dos últimos años", ha explicado Bohúa.

Por otra parte, la encuesta realizada también pone de manifiesto cómo el importante repunte de los precios de la vivienda en Madrid está provocando que la flexibilidad presupuestaria de los potenciales compradores comience a tocar techo, que se esté incrementando el porcentaje a financiar para compensar las subidas y, por último, que el plazo de decisión para comprar una vivienda siga dilatándose. De tal manera que disminuye el porcentaje de personas que prevé adquirir una vivienda en los próximos doce meses "influidas, muy probablemente, por la expectativa de un ajuste de su valor", apunta Bohúa, quien destaca cómo el incremento de precios también está provocando que cada vez sean más quienes tienen que solicitar una hipoteca mayor.

Reloj inmobiliario de CaixaBank.Reloj inmobiliario de CaixaBank.

Y, de nuevo, a mayor necesidad de financiación, mayor esfuerzo económico para poder pagar la hipoteca que puede tener un impacto directo sobre el consumo. No en vano, según esta encuesta, más de la mitad de los encuestados tendrá que dedicar entre el 30% y el 50% de los ingresos al pago de la hipoteca y un 7,2% destinar incluso más del 50%. "Además, este incremento en el esfuerzo financiero comienza a impactar muy negativamente en el consumo cotidiano, al menos para el 48% de los encuestados, que asegura que tendrá dificultades para afrontar imprevistos, estar pendiente de cada gasto o suprimir ocio diario", concluye Bohúa.

Por lo pronto, tal y como ha recordado el director general de Sociedad de Tasación, las ventas de coches a particulares ya se han resentido. Este indicador acumula ya nueve meses consecutivos de descensos e, históricamente, las compras de coches han estado correlaciones con las de viviendas.

Artículo Original elconfidencial.com

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