Inicio    2020, el año en que regresaron las bajadas de los precios de la vivienda

El año que está a punto de comenzar lo hará con bajadas en los precios de la vivienda. Las estimaciones de los expertos y de firmas como Fitch o Bankinter calculan que 2020 se despedirá con bajadas de precios en torno al 5%, mientras que en 2021 se esperan correcciones de entre el 4% y el 6%. En total, un 10% en dos años, para retomar, de nuevo, la senda de la recuperación en 2022.

El coronavirus ha provocado una crisis económica que nadie esperaba y, aunque no ha hecho saltar por los aires el mercado inmobiliario ni ha traído desplomes de los precios como auguraban los más catastrofistas, al igual que sucedió tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, aquellos que quieren o, mejor dicho, que necesitan vender una casa han asumido que deberán bajar precios para conseguirlo.

Aquellos que necesitan vender su casa han asumido que deberán bajar precios

El mantra de que los precios de la vivienda nunca bajan saltó por los aires en España durante la pasada crisis, pero a diferencia de lo que sucedió entonces, el vendedor ha asumido desde un primer momento que para vender en un contexto de crisis y de incertidumbre como el actual, es necesario rebajar precios. Es decir, no han tenido que pasar varios años para que se registren las primeras rebajas en las expectativas de precios.

Además, el hecho de que la banca no haya financiado —al menos de manera generaliza— más del 80% de la compraventa da al vendedor —en el caso de que se trate de su vivienda habitual y esta aún esté hipotecada— cierto margen de bajada de precios para poder cancelar la deuda con el banco, a diferencia de lo que pasó en España hace una década con miles de hipotecas 'underwater'.

La vivienda de segunda mano, por lo pronto, ya refleja estas primeras bajadas —como se puede apreciar en el gráfico superior—, mientras que la obra nueva, según aseguran los promotores, sigue viento en popa. Aunque las estadísticas oficiales muestran que así es, que la vivienda nueva sigue subiendo con cierta intensidad, lo cierto es que los datos reflejan operaciones de hace año y medio o dos años, pero firmadas ahora ante notario. Muestran, pues, precios y tendencias del pasado, no del presente, como sí sucede, en cambio, con la vivienda de segunda mano. Un mercado que, por otra parte, supone en torno al 80% de las transacciones que se firman cada año en España.

Desde Colliers International, lo llevan constatando desde el verano. Los precios de oferta —'asking prices'— de los pisos de segunda mano que se han puesto a la venta desde marzo, después de que se decretara el estado de alarma, experimentan retrocesos de entre el 5% y el 15%, dependiendo de la ubicación del inmueble. Así, por ejemplo, la capital de provincia donde el precio de oferta de la vivienda usada ha retrocedido más es Palma, con un 15% de caída, mientras que con descensos entre un 9% y un 12%, están Girona, Castellón, Alicante, Toledo y Málaga.

Madrid, por su parte, retrocede un 4,9% y Barcelona un 6,1%. Por el contrario, las ciudades que mejor se comportan son Bilbao, Oviedo, Donostia, Ceuta y Melilla. Es decir, con algunas excepciones, prácticamente toda España ha asumido que para poder vender en un contexto como el actual, debe bajar precios.

El coronavirus ha dado el empujón definitivo a las bajadas, puesto que antes de que estallara la pandemia en España, lo cierto es que el mercado residencial ya había comenzado a mostrar síntomas de agotamiento en cuanto a ritmos de ventas, construcción o incrementos de precios. Y, tal y como se puede apreciar en el gráfico inferior, según datos de Fotocasa, en Madrid y Barcelona, dos de los mercados residenciales más importantes de España, durante los primeros meses del estado de alarma se produjo un punto de inflexión con caídas de precios en segunda mano para posteriormente retomar la tendencia a la moderación previa al coronavirus, como ya anticipó Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, en base a lo sucedido en el mercado residencial de Hong Kong tras el SARS en 2003, y en China, donde el coronavirus irrumpió tres meses antes que en España y donde, tras una caída inicial, se ha retomado la tendencia previa a la pandemia.

Madrid y Barcelona, en rojo

Según datos de Fotocasa, durante el mes de noviembre —como también ha sucedido con los alquileres—, la segunda mano se ha teñido de rojo en buena parte de los distritos de Madrid y Barcelona, y en el caso de la capital, como ya anticipaba hace unos meses Colliers International, con mayores retrocesos en los distritos del sur, mucho más castigados por los efectos de la crisis y más golpeados por el desempleo que en el norte de Madrid.

"Los ERTE y los ERE están afectando más a esos barrios y los propietarios de viviendas están más presionados para venderlas", aseguraba hace unos meses Mikel Echavarren, consejero delegado de esta compañía.

No obstante, desde Fotocasa, destacan que, "de momento, los propietarios no están bajando los precios de manera relevante. Eso sí, la palabra 'negociación' va a volver otra vez al sector inmobiliario. Habrá propietarios a quienes les urgirá vender y van a estar muy abiertos a una negociación. Por lo tanto, es un buen momento para comprar, ya que muchos propietarios estarán dispuestos a bajar el precio de sus viviendas", explica Anaïs López, directora de Comunicación de este portal inmobiliario.

Los distritos del sur son, por el momento, los más castigados. En Usera, por ejemplo, los precios de oferta en noviembre eran un 7% inferiores a los de hace un año, mientras que los vendedores de Villaverde o Villa y Puente de Vallecas venden casi un 5% más barato que hace un año. "Las rebajas son superiores en las peores zonas, porque en momentos de crisis aparecen más compradores que en las zonas buenas de las ciudades, a lo que hay que sumar un mayor impacto del desempleo y una mayor necesidad de liquidez", señalaba hace unos meses Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario.

En momentos de crisis, la vivienda se comporta peor en las peores zonas del mercado

Y añadía que, "en momentos de crisis, el residencial se comporta peor en las peores zonas del mercado, mientras que las zonas buenas resisten el golpe. Sin embargo, si se alarga la crisis, el golpe se amplía a las zonas buenas y son las zonas medias las que se mantienen, porque dejan de entrar inversores", como, de hecho, puede estar ya sucediendo en Madrid, donde distritos mejor ubicados —Salamanca, Retiro, Centro o Chamberí ya recogen precios de oferta más bajos que los de hace un año. En Retiro, por ejemplo, se vende más de un 5% por debajo de los niveles de hace un año.

En Barcelona, por su parte, los precios de segunda mano también se visten de rojo en buena parte de sus distritos. En noviembre, de hecho, se producían caídas en más de la mitad de ellos. Las caídas más abultadas se registran en paseo de Gràcia, con un descenso del 6% respecto a los precios de hace un año, mientras que en Nou Barris, Sant Andreu y Sants-Montjuïc, se supera el 4% de caída.

"La caída de la demanda extranjera desde el inicio del confinamiento puede haber presionado definitivamente los precios a la baja", explicaba este verano Germán Fernández, 'managing director' de la oficina de Barcelona de Colliers International, quien recordaba cómo estos descensos no eran nuevos. El casco histórico y el Eixample de Barcelona ya venían mostrando correcciones de precio en los últimos semestres, debido a una demanda más tímida, probablemente por el exceso de normativa urbanística impuesto desde el consistorio barcelonés y la inestabilidad política generada por el movimiento independentista", explicaba entonces.

Además de Madrid y Barcelona, hay otros mercados en el punto de mira. Es el caso de las zonas costeras, donde desde hace tiempo, especialmente en la Costa del Sol, se habla de exceso de oferta y donde la práctica desaparición de la demanda extranjera ha comenzado a pasar factura a los precios. Conviene recordar que, en algunos casos, las compras realizadas por extranjeros protagonizan una parte muy significativa de las transacciones, como en Alicante o Baleares —el 48% y el 33% de las transacciones totales en 2019—.

Durante el verano, según datos de Colliers Intermational, las mayores rebajas de los 'asking prices' —precios de oferta— se detectaron en Girona (-18%), Castellón, Valencia, Alicante, Murcia, Almería y Málaga, con caídas entre el 10% y el 15%.

¿Resiste la obra nueva?

Pero ¿qué sucede con la obra nueva?, ¿están bajando los precios?, ¿bajarán en el corto plazo? Por el momento, la segunda mano es la que está mostrando, de manera más evidente, esas rebajas en las expectativas de los vendedores. También lo empiezan a mostrar las estadísticas oficiales. Sin embargo, por lo que se refiere a la obra nueva, hablar de bajadas de precios sigue siendo un tema delicado e incluso tabú, especialmente para el sector promotor, que sostiene que el mercado de obra nueva está mejor preparado para soportar el golpe de la crisis.

"Los datos que estamos conociendo ahora, en cuanto a ventas y precios, no son de las viviendas que se están vendiendo ahora de las promociones vivas, sino de las ventas en aquellas que se han escriturado este año, pero que se han vendido en los dos últimos años", aclara Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International. Es decir, hasta dentro de un año y medio o dos años, no podremos ver el impacto real de la crisis en los precios de la obra nueva. Un mercado en el que el sector promotor se niega, al menos de manera oficial, a colgar el cartel de 'se vende'.

Los promotores tienen margen para bajar los precios de las viviendas

Ya que, como llevan meses reconociendo 'sotto voce', sería desastroso para el sector, porque provocaría un efecto dominó que perjudicaría a todas las promotoras. No obstante, tal y como sostenía en un informe reciente Bankia, "ante un debilitamiento de la demanda, los promotores tendrían margen para reactivarla bajando precios, debido a que los suelos de sus carteras están a costes muy bajos y sin deuda, por lo que una bajada de precios afectaría a su rentabilidad, pero no crearía problemas de insolvencia". Y añadía que "actualmente, ni el precio al que se adquirieron los suelos ni el exceso de apalancamiento sitúan a los promotores en situación crítica".

Algunos expertos, como Gonzalo Bernardos o Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, reconocen que algunos promotores, sobre todo pequeños y medianos, sí han comenzado a hacer pequeños descuentos. Descuentos bajo el regalo de la plaza de aparcamiento o el trastero u ofertas puntuales, de 3.000 o 4.000 euros, un importe muy pequeño si tenemos en cuenta el precio final de la vivienda, y limitados en el tiempo.

Sin embargo, el mensaje en el sector promotor no ha variado desde marzo. "Los precios no se bajan".

El tiempo dirá.

Artículo Original elconfidencial.com

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