Inicio    Adiós al calentón de precios en el alquiler, las rentas de las familias llegan al límite

Los precios de los alquileres en España han tocado techo. Al menos, en los grandes mercados que han acaparado todo el interés mediático los últimos dos años. A pesar de que la oferta de vivienda en arrendamiento sigue siendo insuficiente para atender a la enorme demanda existente, lo cierto es que han sido los propios bolsillos de los ciudadanos los que han puesto fin a la burbuja de precios.

Después de cuatro años con incrementos de hasta el 40% en ciudades como Madrid o Barcelona, las subidas de dos dígitos de los últimos años comienzan a suavizarse en ambas plazas, y en algunos de sus distritos empiezan a corregirse los precios, mientras que la tónica general es la estabilización en torno a los niveles actuales, tal y como coinciden en señalar los expertos entrevistados por El Confidencial.

Tras el estallido de la crisis, y especialmente en los últimos dos años, una parte muy importante de los hogares no puede acceder a una vivienda en propiedad por falta de ahorros y de financiación bancaria, pero tampoco puede permitirse pagar un alquiler, siendo los jóvenes y las familias con menos recursos quienes más están sufriendo la expulsión del mercado inmobiliario, de ahí que facilitar el acceso a la vivienda haya entrado de lleno en la agenda política, lo que ya ha tenido su primera concreción práctica en la aprobación, hace apenas unas semanas, del real decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, antesala de una futura ley consensuada con Unidos Podemos.

"Se han producido una explosión y una escalada alcista de los precios muy importantes que, sin embargo, ya están tocando techo y observo cierto estancamiento de las rentas. De hecho, a determinados niveles ya cuesta alquilar, lo que está provocando que la demanda se esté trasladando hacia la periferia", asegura José Luis Ruiz Bartolomé, director general de Chamberí AM, cuya opinión comparte Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, quien prevé que "en 2019, la tendencia será hacia la moderación en las grandes ciudades, aunque aún seguirenos viendo subidas en los grandes núcleos urbanos. También se está moderando el turismo en las islas y eso puede ayudar a que se frenen las rentas".

"Las principales ciudades como Madrid o Barcelona ya están por encima de los precios anteriores a la crisis, de tal manera que el ritmo de apreciación de las rentas será más moderado", añade Rafael Gil, director del Servicio del Estudios de Tinsa, quien destaca la enorme heterogeneidad del mercado, "por lo que resulta muy difícil prever qué sucederá en los mercados secundarios". "De hecho, en las grandes ciudades, el porcentaje de viviendas en alquiler sobrepasa la media europea, mientras que en otras, ese porcentaje es muy exiguo. Está por ver si ahora que se ha reactivado la compraventa, tendemos a converger hacia la media europeo o no", opina este experto.

Precisamente, según datos recientes de Fotocasa e Infojobs, a nivel nacional, los españoles ya destinan algo más de un tercio de su nómina mensual al arrendamiento de su vivienda, por encima del 30% que fijan como máximo a no superar los expertos. De hecho, para llegar con holgura y sin apuros a fin de mes, lo prudente sería que dicho porcentaje se moviera entre el 20% y el 25% y, sin embargo, tras el 'boom' de los alquileres en buena parte de España, en muchas ciudades españolas se han sobrepasado estas líneas rojas. En algunos casos, con mucha holgura, como en Cataluña, donde se roza el 50%, o Madrid, Baleares y País Vasco, por encima del 40%.

Porcentajes todos ellos que han actuado como un importante freno al incremento de las rentas. "Si antes subían en todas la comunidades autónomas, ahora solo lo hacen en siete. Y frente a la subida del 9% de 2017, este año lo vamos a despedir con incrementos del 2%. Además, en tres años y medio se ha producido la primera caída del precio medio de los alquileres", explica Toribio, al tiempo que recuerda cómo en Madrid o Barcelona, las rentas se encuentran ya incluso por encima de los niveles del 'boom' (7% y 9%, respectivamente), lo que ha provocado que la demanda se haya retraído.

"Podríamos hablar de burbuja en zonas muy concretas, con subidas muy fuertes de precios, porque se aumentó muchísimo la demanda, mientras que la oferta se contrajo. Sin embargo, la burbuja se ha desinflado debido, básicamente, al sentido común", explica Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro. Y es que, al igual que sostiene José Luis Riuz Bartolomé, "a partir de determinados niveles, cuesta alquilar, lo que provoca que la demanda se desplace hacia zonas más asequibles" o, tal y como destaca Toribio, que "muchos jóvenes no se emancipen y se queden en la casa de sus padres porque no pueden pagar unos alquileres tan elevados".

Lejos de los máximos de 2007

Lo mismo opina Guillermo Estévez, director de Estrategia, Desarrollo de negocio y Consultoría de Solvia. "Madrid y Barcelona ya no dan más de sí. De hecho, el incremento de precios en la Ciudad Condal se ha suavizado mucho. Un 30% de la demanda está insatisfecho y aunque hay ciertos puntos de Madrid y Barcelona donde hay más demanda que oferta, la fuerte subida de las rentas está provocando que muchos hogares no puedan pagarlas y se desplacen hacia la periferia, donde los precios, aunque son más asequibles, también están subiendo".

Y añade: "El principal problema es que cuando el alquiler tiene un peso muy importante sobre los salarios, toca techo. Es decir, el porcentaje de los salarios que destinamos al alquiler será el que nos diga dónde está el límite y cuando la demanda no pueda cubrir la oferta por culpa de los salarios, los alquileres comenzarán a bajar".

Y sin embargo, si echamos la vista atrás, lo cierto es que los precios, a nivel nacional, aún se ecuentran un 17,2% más bajos respecto a los máximos de 2007, según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento.

"Se habla mucho de subidas históricas de los alquileres, pero poco se habla de las bajadas históricas que hemos tenido en años anteriores. Y lo cierto es que aún estamos muy por debajo de los precios de hace una década. De hecho, todas las comunidades autónomas están en negativo en relación a 2007 excepto Baleares y Cataluña, que se encuentran un 1,4% y un 1,3% por encima, respectivamente, mientras que solamente 10 municipios están por encima de hace 10 años, y van desde el 0,7% de Palma al 5% de Barcelona, y este año ya han comenzado a corregirse los precios. En el tercer trimestre se ha producido una caída del 5,5% respecto al tercer trimestre de 2017", apunta Javier Rodríguez-Heredia, socio director de Azora, posiblemente la gestora con más experiencia en el alquiler de viviendas en España, con unas 13.000 viviendas en arrendamiento.

Se necesitan dos millones de pisos en alquiler

"Hay mucho ruido en torno a este mercado, pero no hay muchos datos objetivos que son indispensables para hacer un análisis riguroso y poder tomar medidas. Es un mercado que afecta a 10 millones de ciudadanos que viven de alquiler, pero también a cuatro millones de ahorradores con dinero invertido en activos en alquiler valorados en 800.000 millones de euros", recuerda Rodríguez-Heredia, que también preside la comisión de alquiler de la APCE y es miembro de la comisión de arrendamiento de Asipa, la asociación de inmobiliarias con patrimonio en alquiler.

Según datos de Eurostat, en los últimos 15 años se ha duplicado el porcentaje de hogares en alquiler, al pasar del 10% al 22% actual. "Se ha hecho un gran esfuerzo de generación de 'stock' de vivienda en alquiler, pero la oferta aún está lejos de la media europea, que se sitúa en el 30,6% (el 34% en la zona euro). En Suiza, por ejemplo, están en el 58%, pero en España hay muchas diferencias. Mientras que en Madrid y Cataluña estamos en torno al 27-28% y en las islas en el 30%, en el País Vasco o en La Rioja, apenas en el 15%. Es decir, aún nos queda un gran recorrido para llegar a la media europea, lo que supondría poner en el mercado dos millones de viviendas, lo que conllevaría una inversión de unos 300.000 millones de euros, el 30% del PIB, o el 1,5% en 15 años. Y para llegar a esa cifra es necesario atraer el ahorro privado y el dinero institucional, para lo cual hay que mantener las condiciones de seguridad jurídica y equilibrio contractual", añade el directivo de Azora.

El gran hándicap del mercado es aumentar la oferta de viviendas en alquiler, ya que cada vez más familias, ante la imposibilidad de comprar, optan por el arrendamiento. "Es un mercado muy elástico al precio, lo que significa que si se incrementa la oferta bajará el precio de los alquileres y viceversa", apunta Carroza, cuya opinión comparten los otros cinco expertos consultados, como Toribio, quien aboga además por una mayor colaboración público-privada para "poner más oferta, ya que la inmensa mayoría de las viviendas en alquiler está en manos de particulares y no hay un parque de vivienda social, algo inaudito en un país europeo".

Para Rafael Gil, "a corto plazo, habría que dar salida a las viviendas vacías y para eso son necesarios los incentivos fiscales y seguridad jurídica para los arrendadores, puesto que la idea de promover viviendas en alquiler, como ha anunciado el ministro de Fomento, es una medida a largo plazo y cuando lleguen esas viviendas, indudablemente, estaremos en otro mercado muy diferente al actual".

Además, tal y como recuerdan los expertos, los grandes tenedores de vivienda en alquiler no están en manos privadas, sino de particulares. "El 96% del parque de alquiler está en manos de ahorradores particulares, un 1,5% en manos públicas y un 2,5% en manos de inversores institucionales. Para generar oferta, se requiere un equilibrio contractual y seguridad jurídica, si estos dos factores se alteran, en lugar de atraer oferta la ahuyentaremos, ya que si generas gran inseguridad, tanto los particulares como los inversores institucionales venderán o se llevarán el capital hacia otro tipo de activos", apunta Javier Rodríguez-Heredia.

"Es imprescindible generar oferta y profesionalizar el sector, pero para que los promotores promuevan viviendas en alquiler debe existir una fiscalidad favorable, ya que no solo les resulta más caro construir para alquilar que construir para vender, puesto que no tienen los ingresos de golpe, una vez vendida la promoción, sino diferidos en el tiempo. Para ello, es necesario que se libere suelo para construir viviendas en alquiler o limitar el IVA a los constructores, entre otras medidas", en opinión de Carroza.

A pesar de la escasa profesionalización del sector, lo cierto es que la vivienda en alquiler ha entrado de lleno en el foco de socimis y fondos de inversión, tanto nacionales como internacionales, cuya incursión, hasta hace apenas unos meses, se había centrado en la promoción residencial a través de la compra de promotoras —Nienor y Lone Star o Castlelake y Aedas— o acuerdos de inversión con socios locales —Cerberus e Inmoglaciar o Morgan Stanley y Gestilar—.

Sin embargo, desde hace apenas unos meses, el mercado del alquiler se ha convertido en la nueva oportunidad de negocio. Y de eso sabe mucho, precisamente, Azora, si bien Javier Rodríguez-Heredia pone las cifras sobre la mesa. "La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler según el Banco de España se sitúa en torno al 4%. Sin embargo, si a este porcentaje le quitamos los costes de gestión, los gastos de comunidad, el IBI, el IVA y demás gastos asociados a la propiedad de una vivienda, la rentabilidad neta se reduce hasta el 2%-2,5%, con lo que hay que ser prudentes a la hora de realizar cualquier inversión".

Políticas necesarias de vivienda

Y, para que esta se mantenga, según Rodríguez-Heredia, los inversores —ya sean particulares o institucionales— deben tener seguridad jurídica. "Muchas familias utilizan el alquiler de una vivienda como complemento del ahorro y de la inversión. Si nos cargamos la seguridad jurídica y el equilibrio contractual entre las partes, no solo no conseguiremos poner dos millones de viviendas en alquiler en el mercado, sino que volveremos a los niveles de 2002".

En el punto de mira de todos ellos se encuentran las medidas derivadas de los acuerdos entre el Gobierno y Unidos Podemos que, a la espera de la aprobación de una nueva ley, ya ha cobrado forma en un real decreto aprobado en el Consejo de Ministros del 14 de diciembre que ha supuesto ampliar la prórroga de los contratos de tres a cinco años, limitar la fianza a dos meses u obligar al arrendador, siempre que sea una persona jurídica, a hacerse cargo de los gastos de gestión inmobiliaria dejando, al menos por el momento, aparcada la posibilidad de limitar las rentas en las zonas más calientes. Medidas, muchas de ellas, de las que los expertos recelan.

"Lo más eficiente para evitar fuertes tensiones de precios es poner más oferta en el mercado, ya que intervenir en él de manera directa ya se ha demostrado que no es efectivo. Lo han intentado otros países europeos como Francia o Alemania y han tenido que dar marcha atrás", opina José Luis Ruiz Bartolomé. Por su parte, Antonio Carroza considera que es indispensable que se fijen las reglas del juego para poder actualizar las rentas en función de la evolución del mercado.

"Los alquileres que se han tenido que renovar en los últimos meses se han roto porque estaban indexados al IPC. Nosotros, con el índice ARCA (actualizador de rentas de contratos de alquiler), pegado a la evolución del mercado de la vivienda, apenas hemos roto contratos, ya que en lugar de aplicar subidas de los alquileres en los últimos años del 1% que marcaba el IPC hemos estado actualizando las rentas en torno al 3%, con lo que nos hemos encontrado con una mayor capacidad de negociación entre las partes. Por eso creo que el plazo de duración de los contratos es lo de menos, el problema es cómo se actualizan las rentas, y el IPC no es un índice representativo del mercado. Con un índice acorde al mercado no se rompen los contratos, puesto que las rentas se actualizan tanto si suben como si bajan".

Por lo que se refiere a la propuesta para limitar las rentas en las zonas más calientes, un aspecto que el real decreto no ha incluido, Guillermo Estévez opina que "es muy difícil regular por barrios y limitar las rentas es una locura. La única forma es favorecer la oferta, y esta es muy escasa en manos profesionales como socimis o fondos de inversión. Tengo la sensación de que las medidas están más dirigidas a restringir la oferta, y si esta se restringe subirán los precios. No es fácil poner puertas al alquiler y es un tema que preocupa".

"Si quieres generar escasez de un producto, pon un precio fijo", añade Carroza, quien recuerda que "cuando hay escasez, se genera economía sumergida. Nadie en su sano juicio limitaría los precios". También Rafael Gil se muestra escéptico respecto a algunas de las medidas propuestas por el Gobierno para regular el mercado del alquiler y considera que la limitación de precios es insuficiente.

Un pacto de Estado en materia de vivienda

Por otro lado, tanto Carroza como Toribio abogan por un pacto de Estado en materia de vivienda. "Es un problema estructural, que debe estar consensuado con todos los partidos políticos. Construir viviendas para ponerlas en el mercado del alquiler es un proceso lento, por lo que no funcionan las medidas cortoplacistas para un problema a largo plazo. Un ejemplo, los efectos de lo que se reguló hace tres años se están viendo ahora. El problema, sin embargo, es que hay mucha incertidumbre y no hay consenso en política de vivienda".

Y todos los expertos manifiestan una enorme preocupación por la dificultad de acceder a una vivienda en alquiler de los jóvenes, población en la que existe mayor tendencia hacia el alquiler, tanto por mentalidad como por movilidad, aunque especialmente por la falta de ahorros y dificultad de acceso a la financiación para comprar una vivienda.

"Hay mucha incertidumbre entre los jóvenes. No solo son los que menos capacidad adquisitiva tienen, sino que no saben si alguna vez tendrán la capacidad económica suficiente para poder comprar", reconoce Estévez. Según los datos de Fomento, el 75% de los menores de 29 años vive actualmente de alquiler, frente al 40% de 2007.

"Hay familias que ni siquiera pueden pagar una renta, por eso es necesario tener un parque de vivienda social en alquiler. Solo el 1,5% de la vivienda en alquiler es público, frente al 30% de Holanda, el 24% de Austria o el 18% de Francia y Alemania. Además, apenas el 0,11% del Presupuesto se va a destinar a políticas sociales de vivienda, 7,5 veces menos que en pleno 'boom'. Además, para facilitar el acceso al alquiler de los jóvenes y familias con rentas bajas, es indispensable tener viviendas protegidas en arrendamiento con rentas por debajo de los precios del mercado. Es decir, para aquellos hogares que, aunque sí pueden pagar una renta, no pueden asumir los precios del mercado y tampoco pueden comprar", concluye el directivo de Azora.

Artículo Original elconfidencial.com

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