Inicio    ¡¡¡ Ayuda Mi ex no quiere vender !!!

Cuando el amor acaba, empiezan los problemas. Que se lo digan al ejército de propietarios que llevan años divorcio3Dintentando deshacerse de un piso y de una hipoteca en la que un día se embarcaron ilusionados con sus ahora exparejas. Tras años unidos por una letra, muchos tratan de desvincularse a toda costa.

Tarea complicada cuando el enemigo juega en casa. Los despachos de abogados están llenos de casos en los que una de las partes se niega a vender el piso. Incluso, a alquilarlo. Unas veces por desavenencias y rencillas personales. Otras porque la persona que ocupa la vivienda (sin hijos) no quiere quedarse sin techo. Y otras porque no se ponen de acuerdo en el precio de venta. Hay que tener en cuenta que los inmuebles se han devaluado tanto que en muchos casos la hipoteca es más cara que la propia casa y con su venta se pierde dinero.

Si el ex cónyuge no da su brazo a torcer, la otra parte puede optar por vender su parte del piso -que suele corresponder con el 50%-, sin necesidad de autorización o permiso de la que fue su media naranja. En los últimos años han proliferado las empresas especializadas en la compra de proindivisos, una solución -muy recurrente también en el caso de herencias- para desentenderse de la casa en dos o tres días sin acudir a la vía judicial y sin gastos.

Tiene una pega importante: muchas de estas empresas no compran si hay hipoteca de por medio y otras Compramos proindivisossolo en casos excepcionales, por ejemplo, cuando el préstamo no es superior al valor que ofertan por la compra del proindiviso, ya que de lo contrario perderían dinero. Con ese capital se liquida la deuda total con el banco, liberándose tanto el vendedor como su expareja. Es una pérdida que asume la parte vendedora, cuyo principal objetivo es desligarse de la otra parte y cancelar las deudas en común.

Estas empresas compran “la parte que quiera vender el comunero en tres o cuatro días, con todos los costes del procedimiento pagados, salvo la plusvalía municipal. Se hace ante notario y se paga el precio convenido mediante un cheque bancario nominativo al vendedor”.

Es una solución rápida, aunque el bolsillo quedará algo resentido (el precio que recibe siempre está por debajo de su valor de tasación). En función del barrio se paga entre el 35% y hasta un máximo el 50% de la tasación, siempre y cuando sus gastos de IBI y cuotas de comunidad se encuentren al día. Estas empresas suelen estar más interesadas en viviendas de capitales grandes.

El vendedor ha de saber que está realizando un acto totalmente legal regulado por el Código Civil y la compraventa se realiza siempre ante notario”, dice el gerente de Proindivisos y Herencias. Esta compañía ofrece hasta el 60% de la tasación al contado y varía en función del porcentaje que se vende, número de copropietarios, estado del piso, si está habitado…

Tras la adquisición, su misión es negociar con la expareja e intentar llegar a un acuerdo amistoso: comprar el resto, alquilar y repartir la renta o vender de mutuo acuerdo. La vía judicial, para conseguir la división de la cosa común, es la última opción, aunque a veces no queda más remedio. En la mayoría de ocasiones el resto de propietarios son muy receptivos  al plantearles la nueva situación. Son muchos los que acceden a sacar a la venta el inmueble por un precio pactado entre todas las partes.

La expareja aún tiene un as en la manga gracias al derecho de retracto: tiene preferencia para comprar desde que tiene conocimiento de la venta y hasta nueve días después de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

La situación se complica cuando están unidos por una hipoteca más alta. Los expertos recomiendan relacionatressiempre intentar vender de mutuo acuerdo a un tercero al mejor precio posible. Por las buenas salen ganando. Otra opción, más barata desde el punto de vista fiscal, es que una de las partes esté dispuesta a quedarse con el 100% del piso. En este caso, hay hacer una extinción de condominio notarial pactada entre ambos. No tributa como una compraventa, por lo que se reducen mucho los gastos: en el caso de la Comunidad de Madrid tributa al 0,75% (actos jurídicos documentados), en vez de al 6% (transmisiones patrimoniales).

Eso sí, cuidado porque salir de la escritura de la vivienda no implica salir del préstamo. Si el inmueble está hipotecado, es necesario que el banco acepte la liberación de la persona que renuncia a su parte, puesto que de lo contrario seguiría respondiendo de la deuda. Recuerda que el principal problema “es que no es una relación a dos, sino a tres”.

El banco es reacio a quedarse con un único deudor, así que lo más probable es que exija otro (podría ser una nueva pareja sentimental) o avalistas. Desaconsejamos avalar con otra casa porque siempre es problemático; al final los padres que tenían pagada la casa corre el riesgo de quedarse sin ella.

Si  parece «Kramer contra Kramer» y no hay acuerdo posible entre los ex, hay que recurrir a la vía judicial e iniciar un procedimiento de división de la cosa común. Es el camino menos recomendable porque deteriora el valor del inmueble, suele ser un procedimiento caro y se dilata bastante en el tiempo, Aunque, es mucho más caro estar años sin poder hacer uso de tu propiedad.

Una vez extinguido el condominio el inmueble tiene que salir a subasta pública, donde cualquiera podría pujar. Si se consiguiera subastar, al existir carga hipotecaria, el banco será quien reciba el importe de la compra hasta saldar su deuda. Si queda importe pendiente, la hipoteca no se cancelará.

Fuente: economia.elpais.com

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