Inicio    Calentón inmobiliario en Valdemoro: 30 promociones en marcha y precios disparados

La fiebre constructora se ha apoderado de Valdemoro, una localidad de 75.000 habitantes situada al sur de la Comunidad de Madrid y salpicada en el pasado reciente por los casos de corrupción en torno a la trama Púnica. En el último año, tal y como ha sucedido en Boadilla del Monte o en Rivas-Vaciamadrid, las grúas han pasado a formar parte de su paisaje, tal y como sucedió en los años de la burbuja inmobiliaria.

A la espera de conocer los datos sobre visados del Ministerio de Fomento de 2019 —estadística que se espera para marzo de 2020—, lo cierto es que en el último año, los visados para construir obra nueva se han disparado más de un 400%, al pasar de apenas 226 en 2017 a más de 1.100 el año pasado, una cifra que aún se sitúa lejos de los 1.800 que se llegaron a alcanzar durante el 'boom', pero que ya supera las de 2007.

De hecho, aunque existen municipios de más de 10.000 habitantes donde se han registrado aumentos porcentuales mucho más potentes —en Collado Villalba, por ejemplo, han crecido un 700% al pasar de 15 a 125 visados o en Coslada donde se ha pasado de 0 a 145—, lo cierto es que en términos absolutos es, junto a los dos municipios antes mencionados —Boadilla y Rivas, que han superado incluso los visados de 2006, como se puede ver en el gráfico superior—, el más activo a nivel promotor.

Un piso medio de 100 metros cuadrados cuesta ahora 189.000 euros, 60.000 más que hace cuatro años y 40.000 más que en 2017

Foro Consultores calcula que hay actualmente en marcha entre 25 y 30 promociones —con proyectos entre 28 y 550 viviendas—, entre vivienda protegida y vivienda libre, de las cuales han analizado un total de 13 que suman un millar de unidades. Si extrapolásemos las cifras al total de promociones, podríamos estar hablando entre 2.000 y 2.5000 viviendas, una cifra, según los expertos consultados, elevada para la demanda de la zona.

"Y las cifras van a aumentar aún más", pronostica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. "Hay promociones en fase de preventas cuyas grúas aún no han aterrizado".

Según este experto, "hay mucho apetito por Valdemoro, tanto a nivel promotor como de comprador final", y destaca cómo de esas 1.000 viviendas, aproximadamente la mitad ya están vendidas y apenas quedan unas 590 unidades en stock o sin vender. "Valdemoro es uno de los pocos municipios del sur de Madrid con suelo finalista disponible en el mercado. En localidades cercanas como Fuenlabrada, Móstoles o Getafe, el suelo que había ya se ha puesto en carga o es muy caro, lo que ha desplazado al sector promotor hacia Valdemoro".

De hecho, tal y como se puede consultar en el gráfico inferior, la evolución de los visados en los municipios cercanos a Valdemoro apenas registra variaciones significativas en los últimos años tras desplomarse durante la crisis, que paralizó la construcción en toda España.

Además de la existencia de mayores bolsas de suelo para construir, el precio de la materia prima también es más barata que, por ejemplo, en Getafe lo que se traduce, al mismo tiempo, en precios de la vivienda más asequibles.

"Una parte de la demanda que quiere comprar casa y que está siendo expulsada del centro de Madrid se está yendo hacia el sur. Y en el sur, se está alejando de municipios donde como en Getafe, el precio de la vivienda es hasta 30% más cara que en Valdemoro", apunta Carlos Smerdou. "El problema, a largo plazo, es si habrá suficiente demanda para absorber toda esa oferta que se está construyendo y la que saldrá al mercado en los próximos meses". Las promociones actualmente en marcha se entregarán a finales de 2020 o en 2021.

El exceso de viviendas alerta a la Costa del Sol, mientras la Costa Blanca aguanta el tipo

E. SanzLa fiebre inmobiliaria ha provocado un auténtico boom constructor que se ha extendido como una mancha de aceite entre Málaga y Estepona con más 200 promociones en marcha

De hecho, Valdemoro es, junto a Costa de Sol, uno de los puntos calientes del mercado inmobiliario español que más preocupa a los expertos. En ambos casos, por exceso de oferta. "Son demasiadas viviendas para la demanda existente y para la demanda natural de Valdemoro, especialmente la de reposición que es la que está tirando del mercado. Además, a eso hay que sumar la fuerte subida de precios en los dos últimos años, que podría complicar las ventas en los próximos meses", añade Smerdou.

Precios disparados

Según Foro Consultores, el precio unitario medio de una vivienda plurifamiliar —es decir, no un chalet ni una vivienda protegida—, ha pasado de 1.288 euros el metro cuadrado construido en 2015 hasta 1.778 euros en 2019. Es decir, en apenas cuatro años, los precios se han encarecido casi un 40%, si bien aún se encuentran un 36% por debajo de los máximos del 'boom'.

Es decir, una vivienda media de 100 metros cuadrados y dos dormitorios ha pasado de costar unos 131.500 a 189.000 euros, es decir, una diferencia de casi 60.000 euros en cuatro años. Y la subida se ha intensificado en los últimos meses. Hace tan solo dos años, en 2017, esa misma vivienda costaba 140.000 euros, es decir, 40.000 euros menos —1.410 euros el metro cuadrado—.

"La demanda es muy sensible al precio y el hecho de que se venda 10.000 o 15.000 euros más cara que hace unos meses puede provocar que no se venda. Y si hablamos de una diferencia de 40.000 euros en apenas unos meses, esto provoca que lo que antes se vendía muy bien, ahora cuesta venderlo", añade Smerdou.

"Cuando los ritmos de venta son buenos, los promotores van subiendo los precios, en parte, también, para poder trasladar los costes de construcción a la promoción ya que en los últimos años han aumentado mucho desde que se contrata una obra hasta que esta arranca o finaliza. El problema es que la demanda no siempre está dispuesta a asumir o no siempre puede pagar ese incremento".

Vía Célere, Quabit, Habitat…

Las promociones se concentran en dos zonas, principalmente. Al lado del Hospital Universitario Infanta Elena, donde Foro Consultores ha identificado ocho proyectos y junto a la estación de cercanías, donde sitúa otras tres promociones, tal y como se puede apreciar en el mapa inferior.

Vía Célere es la promotora con más presencia en el municipio con cinco desarrollos, que suman un total de 254 viviendas de los cuales dos de ellos ya están completamente vendidos y entregados, una tercera promoción se está entregando actualmente, mientras que las dos últimas promociones han sido recientemente lanzadas al mercado por lo que se encuentran enfase de comercialización —Célere Infanta IV y Célere Infanta V— con precios desde 170.000 y 187.000 euros.

"Valdemoro es una zona al alza en lo que respecta a la vivienda de obra nueva. Desde que comenzamos a operar en esta zona ya hemos entregado dos promociones completas y estamos entregando la tercera y la situación de mercado nos lleva a pensar que esta tendencia se mantendrá para las últimas promociones", explica a El Confidencial Cristina Ontoso, directora comercial y de marketing de Vía Célere.

"El barrio está en una situación privilegiada. Esa es la razón detrás del gran número de entregas que hemos realizado allí. Es un municipio completamente consolidado, con numerosos servicios y oportunidades de ocio, pero en el que también se puede disfrutar de una gran tranquilidad. Al mismo tiempo, su ubicación permite una excelente comunicación con Madrid a través de la M-423, además de varias paradas de autobús con conexión a la línea C-3 de cercanías", añade Ontoso.

Foto: Foro ConsultoresFoto: Foro Consultores

También están en Valdemoro Pryconsa, Inmoglaciar, Habitat, LOBE, Alexia, Altamira o Quabit quien, según diferentes fuentes consultadas por El Confidencial, se ha visto obligada a bajar precios ante la enorme competencia y el fuerte incremento de precios. Además, este municipio también se ha convertido en un polo de atracción para las compañías que están apostando por proyectos 'built to rent'.

Así, por ejemplo, Catella alcanzaba el año pasado un acuerdo llave en mano con la promotora Activitas para levantar una promoción de 191 viviendas en alquiler en Valdemoro, junto al Hospital Universitario Infanta Elena, mientras que actualmente ultima otro acuerdo con AQ Acentor, brazo inmobiliario del fondo germano Aquila Capital, para otro proyecto llave en mano en alquiler. No son los únicos.

Locare Real Estate compraba en mayo un suelo para construir 90 viviendas destinadas al alquiler a precios asequibles, mientras que la promotora Momentum firmaba también ese mismo mes un acuerdo con Ares Capital para levantar su primera promoción para alquiler. Un mercado en pleno auge, pero que ya ha despertado las primeras alarmas dentro del sector.

Artículo Original elconfidencial.com

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