Inicio    Desplome de venta de pisos inicial y cruzar los dedos para final de año

La venta de casas experimentará un parón prácticamente total durante los meses de abril y mayo. En junio, julio y agosto, se iniciará una tímida recuperación, para volver a los niveles mensuales previos a la crisis a final de año. El sector residencial no será ajeno a la crisis económica que ha provocado el coronavirus, pero no será el sector más afectado, y esta es la previsión o el deseo de buena parte del sector promotor.

Así lo espera, al menos, el consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, que durante una rueda de prensa celebrada hoy por videoconferencia con varios medios de comunicación considera que, teniendo el cuenta lo sucedido tras otras crisis pandémicas cono el SARS de 2003 en Hong Kong, tras el golpe inicial, el sector inmobiliario retomará la tendencia de precios y transacciones previa al estallido de la crisis. Es decir, si dicha tendencia era a la baja, es previsible que se mantenga, pero no que se acelere. Pero, al mismo tiempo, insiste, la maquinaria del residencial volverá a funcionar.

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E. SanzEn el mes de marzo, apenas se han cerrado operaciones por importe de 841 millones de euros, frente a los 3.400 registrados en marzo del año pasado

También Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, observa con cierto optimismo la recta final del año, con un mercado prácticamente normalizado hacia el mes de noviembre. "Para una crisis como esta, no hay ningún sector que esté preparado, y aunque para conseguir un mercado normalizado aún habrá que esperar, lo cierto es que a diferencia de otras crisis, como la de 2008, que tenía un origen financiero y no teníamos un horizonte temporal de recuperación, en este caso, sí tenemos ese horizonte. Ahora sabemos que van a ser, cuatro, cinco o los meses que sean, pero luego nos vamos a recuperar".

Sociedad de Tasación cree que la venta de viviendas puede caer desde un 15% o un 20% a muy corto plazo, hasta un 40% o un 45%, si bien cree que podríamos volver al entorno de las 40.000 viviendas mensuales hacia final de año, lo que permitiría al sector recuperar el punto de tendencia de unas 500.000 ventas anuales. De hecho, Aceytuno destaca que tras más de dos semanas de confinamiento ha empezado el "bajón" de entrada de tasaciones procedentes de hipotecas, tanto de particulares como de entidades bancarias.

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Juan Fernández-AceytunoA la hora de analizar el impacto del Covid-19 en la vivienda en España, quizás el primer paso sea observar qué ha pasado en situaciones similares sufridas por otros mercados

Los dos próximos meses se presentan complicados para el sector promotor con la práctica inexistencia de compraventas en abril y mayo, puesto que prácticamente solamente se han cerrado aquellas operaciones que ya estaban en marcha, con contrato de arras e hipoteca pre concedidas. El directivo de Sociedad de Tasación aporta otro dato más: las visitas a los portales inmobiliarios han descendido un 45% para compras y un 24 % para alquiler, mientras que los contactos a través de estos portales han bajado un 65 % para compras y un 45 % en alquiler, lo que supone un indicador respecto al interés actual de la demanda por comprar o alquilar casa.

"Todo va a depender de lo que dure esta situación, es indudable que en lo último que está pensado alguien ahora es en comprar una casa", reconoce Carlos Smerdou. "Una vez que todo esto pase, la gente va a tener otras prioridades antes que comprar un casa. El arranque va a ser lento". Este experto considera que la recuperación del sector va a ser de una U alargada, si bien, considera que es algo imposible de predecir.

"En China, por ejemplo, han aumentado las ventas de casas un 13% el último mes respecto al mismo mes del año anterior. Intento ser optimista, pero la realidad es la que es. Hay gente que tienen una vivienda reservada y hay que ver si se lleva a un contrato de compraventa. Además, también están aquellos que están pagando su vivienda en construcción y vamos a ver si no le afecta esta crisis, si se quedan en el paro y no pueden confirmar la compra o el banco no les da la hipoteca cuando llegue la firma de las escrituras", añade Smerdou.

La tendencia ya era a la baja

Tal y como ha recordado Juan Fernández-Aceytuno, la economía se enfrenta a un cisne negro que nadie ha podido prever y ha insistido en la necesidad de tomar los datos relacionados con el sector residencial publicados hasta marzo, como una referencia para entender cómo puede evolucionar el sector una vez superado el 'shock' pandémico y con base en los sucedido en situaciones similares en el pasado. Y pone como ejemplo el SARS que sacudió la economía de Hong Kong hace 17 años.

"A principios de año, ya se observaba un cambio de tendencia, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona. Y es muy importante tenerlo en mente porque es clave para entender del punto del que partíamos", ha destacado Fernández-Aceytuno para quien uno de los indicadores más llamativos era el índice de confianza inmobiliaria que en el primer trimestre cerraba en 49,3 puntos.

La venta de viviendas puede caer desde un 15% o un 20% a muy corto plazo, hasta un 40% o un 45%

"La tendencia en los últimos trimestres, antes del coronavirus, ya era a la baja. En un solo año, este indicador ha caído seis puntos y se ha situado por debajo de 50, que es el punto medio de la confianza, lo que indica que ya se percibe que el próximo trimestre va a ser peo que el anterior. Respecto al precio de venta, nuestros modelos por códigos postales también nos venían indicando un cambio de tendencia en Madrid y Barcelona".

Todas estas variables, según este directivo, junto con precedentes de situaciones similares, pueden darnos las claves sobre la evolución futura del sector. "Hay que buscar 'shocks' pandémicos, no financieros. Los primeros tienen una duración entre 6-9 meses y los segundos entre 36-48 meses. Y el impacto en el inmobiliario es llevar inicialmente las ventas a cero, pero no hay una severa alteración de los precios a medio plazo", según Fernández-Aceytuno, quien insiste en que el impacto de la crisis, no solo en el mercado inmobiliario, sino en la economía en general, dependerá de la salida en 'V'. "No todas son iguales. Las hay verticales y otras más parecidas a la U, y estamos viendo que cuanto más dure el 'shock' más tardará la recuperación".

Mirar hacia Hong Kong y el impacto del SARS

"En el caso de Hong Kong, la economía cayó claramente en forma de 'V' y una vez iniciada la recuperación se mantuvo la tendencia del PIB. En el caso de los precios de la vivienda, estos mostraban una tendencia descendente antes del SARS y cuando se inició la recuperación la curva continuó a la baja, pero no se alteró prácticamente la tendencia. Las transacciones, por su parte, rebotaron".

Por otro lado, como ya venía sucediendo en el mercado residencial, este seguirá moviéndose a varias velocidades. "En China, por ejemplo, las transacciones se han recuperado en las grandes ciudades donde había escasez de vivienda y el precio incluso ha subido. En ciudades medianas y pequeñas, por el contrario, se vuelve más lentamente a la normalidad y la actividad es mucho menor".

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Respecto al impacto de la crisis en el mercado de obra nueva y segunda mano, Fernández-Aceytuno reconoce el retraso en las obras, pero no cree que vaya a ser el sector más perjudicado. De hecho, prevé un mayor golpe para el sector de locales y centros comerciales, oficinas o el hotelero, frente al logístico, caballo ganador de esta crisis.

Los problemas que ya venía arrastrando el residencial seguirán persistiendo: accesibilidad, de acceso a la financiación o de precios. "Y la variable más importante es el empleo. Se necesitan dos salarios para poder comprar casa y ya hay informes que apuntan hacia tres millones de parados, dos de ellos ocasionados por los ERTE. Y el empleo es clave en la compra de primera residencia". En el caso de la segunda mano, el consejero delegado ve un ajuste de pecios particularmente donde el precio estaba tensionado como en Madrid y Barcelona.

No obstante cree que aún es pronto para hablar de caídas de precios. "Hay que esperar. En estos momentos, si me encargan la tasación de una obra en curso tomo mi base de datos y mis testigos. Los precios a la hora de valorarlos van a tener una curva que no va a seguir la de las transacciones. No podemos confundir valor y precio, sería una barbaridad. Puede que no haya precio porque no hay transacciones, pero la vivienda tiene un valor. Tendré que advertir en mis informes que estamos ante situación de 'shock' y que la tasación puede verse afectada el valor en el medio y largo plazo, pero no puedo cuantificarlo. Cuando se empiecen a producir transacciones y un promotor, un testigo o un agente de la propiedad me diga que ha tenido que bajar un 20% para vender una casa, entonces ya tendré un dato para incorporar a mi base de datos y se empezará a justar los precios. Pero no esperéis un cambio brusco en las valoraciones, sino en una tendencia, al alza o a la baja, en el medio o largo plazo".

Artículo Original elconfidencial.com

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