Home    El banco pagará el AJD, ¿tendremos hipotecas más caras? No necesariamente

El Gobierno aprobará en su próximo Consejo de Ministros, mañana, un real decreto-ley (RDL) para que a partir de ahora sean los bancos y no los clientes quienes tengan que pagar el impuesto hipotecario. Un RDL para que "nunca más los españoles paguen este impuesto y lo pague el sector financiero". Así lo ha anunciado hoy el presidente Pedro Sánchez tras la polémica decisión del Tribunal Supremo de revertir su decisión sobre el impuesto de las hipotecas.

Para ello, se modificará el artículo 29 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para clarificar que el sujeto pasivo es el prestamista (la banca) y nunca el prestatario (cliente) para la parte variable del AJD en los préstamos hipotecarios.

El cambio normativo evitará un importante agujero económico a las entidades financieras, quienes, no obstante, deberán asumir a partir de la publicación del RDL en el BOE, el próximo viernes, el pago del AJD. Un gasto que la agencia de calificación Moody's ha cifrado en 640 millones anuales. ¿Acabará la banca trasladando este gasto extra a sus hipotecas?, ¿serán más caras?

No necesariamente, según las fuentes consultadas por El Confidencial. "El desenlace final es positivo. Primero, porque elimina incertidumbres que son muy perniciosas; y también porque aunque los bancos tengan que empezar a pagarlo, no se va a repercutir, al menos íntegramente, a los clientes. Con la solución finalmente adoptada, se elimina el potencial agujero de 5.000 millones para las arcas públicas y la contingencia de la retroactividad también para los bancos", reconoce Luis Javaloyes, director general de Agencia Negociadora.

En su opinión, "más allá de que la primera reacción pueda llevar a subir precios para compensar, lo que determinará las ofertas a medio plazo va a ser la propia dinámica de un mercado tan competitivo, a lo que se suma la previsible subida de tipos desde el Banco Central Europeo (BCE) en 2019, lo que permitirá a la banca conseguir mayor margen y rentabilidades por sus hipotecas. Sin olvidar la futura aprobación de la Ley de Créditos Inmobiliarios, en la que se limitarán las comisiones que los bancos pueden cobrar al cliente y con ello habrá mayor dificultad para recuperar vía comisiones el nuevo coste que asumirán los bancos teniendo que pagar el AJD".

Encarecimiento inicial

En un primer momento, los bancos encarecerán las hipotecas “por lógica económica”, para trasladar el coste al menos parcialmente, reconocen fuentes financieras. Alguna entidad ya se ha movido en esta dirección. Por ejemplo, Bankinter ha incrementado en las últimas semanas el coste de la hipoteca a tipo fijo, entre 10 y 15 puntos básicos, según datos de Credimarket, aunque desde la entidad explican que el aumento no se debe al impuesto, sino por la subida del 'swap' del euríbor, indicador adelantado del tipo de interés interbancario. Es decir, del 1,7% al 1,8% en 10 años y del 2,4% al 2,5% en 30 años. Precisamente, Bankinter ya asume el impuesto en las hipotecas constituidas desde el 18 de octubre, aunque con cláusula para repercutirlo al cliente si finalmente no se produce el cambio de sujeto pasivo, según explicó en la presentación de resultados su consejera delegada, María Dolores Dancausa. En el resto de bancos, el cliente pagará el impuesto de las hipotecas firmadas hasta que el Boletín Oficial del Estado (BOE) diga lo contrario, explican desde varias entidades.

Muchos contratos recogen cláusulas para que el banco devuelva el dinero si hay cambio de sujeto pasivo finalmente a instancias del cliente, de la mayoría de notarios o, incluso, de algunos bancos. Fuentes financieras, además, explican que se ha ralentizado la firma de hipotecas por clientes o entidades que han preferido esperar, aunque el efecto ha sido reducido. Gran parte de las hipotecas previstas se han formalizado por las limitaciones temporales de los contratos de arras en la compra de viviendas.

Las entidades ya mueven ficha para defender sus márgenes, de por sí maltrechos por el entorno de tipos de interés al 0%, que reduce al mínimo la rentabilidad de su negocio tradicional de captar y prestar dinero. Aun así, fuentes de la gran banca reconocen que será difícil que no asuman de forma mayoritaria el impuesto. “Dependerá de la competencia en cada momento, pero basta que una entidad se lance a mejorar la oferta asumiendo el coste para que el resto de entidades vayamos detrás”, señala un ejecutivo. Para Jordi Argemi, director general financiero de Neinor Homes, la medida es inocua, pues "en un sistema hipotecario tan competitivo como el actual, el mercado no puede asumir ese coste, al menos en estos momentos, por lo que acabará recayendo en el cliente igualmente".

Comisiones extra

Pau A. Monserrat, profesor asociado de economía financiera en la Universidad de las Islas Baleares (UIB) e impulsor de enfintech.com, apuesta por "intereses algo más elevados que los actuales y seguros más caros en el corto plazo", y descarta que el encarecimiento, de producirse, sea vía comisión de apertura, muy cuestionada por la Justicia. "Veo poco probable que aumenten las comisiones de apertura de las hipotecas, ya que los jueces las están tumbando en los tribunales por abusivas".

"De mi experiencia hipotecaria, puedo afirmar que si una de las entidades de referencia en hipotecas competitivas a tipo variable no encarece tipos, basta una, los demás bancos verán caer de forma sustancial la contratación hipotecaria de sus clientes, si encarecen las hipotecas. Me temo que el encarecimiento vendrá más de los sobrecostes 'ocultos', tipo seguros y comisiones de productos vinculados, que del interés. En todo caso, el cliente debe aprovechar su poder de negociación para buscar el banco que preste su dinero en las mejores condiciones posibles y no firmar el primer contrato hipotecario que caiga en sus manos".

En cualquier caso, el impacto del tributo es reducido, el ruido generado se debía a que la posibilidad abierta de retroactividad con la primera sentencia del Supremo había creado una amenaza de miles de millones sobre la banca o sobre las haciendas autonómicas. El impuesto es autonómico y oscila entre el 0,75% y el 1,5%, con costes que oscilan entre los 1.500 y los 2.500 euros. Estas cifras, comparadas con hipotecas con vida media de entre 15 y 20 años, supone “apenas unos puntos básicos” sobre la rentabilidad del producto para el banco, explican desde una entidad.

Competencia en la banca

En opinión de Monserrat, "si finalmente hay un cambio legislativo que deje claro que el sujeto pasivo del impuesto de AJD es el prestamista, estaremos ante una magnífica oportunidad de calibrar hasta qué punto han mejorado la competencia y transparencia del mercado hipotecario. Según sean las condiciones de los préstamos hipotecarios hoy y lo que se alteren tras el cambio legislativo, veremos hasta qué punto los bancos pueden seguir 'mandando' en el mercado".

Y añade: "Si el cliente ha adquirido la educación financiera mínima para saber comparar y evitar costes ocultos, como los seguros más caros que se asocian a las hipotecas, los bancos no podrán repercutir todo el coste del impuesto. Si trasladan el coste íntegro a los intereses, deberemos lamentar que nada hemos aprendido".

La dinámica sobre quién pagará la factura es similar al ruido que generó la llegada de Pedro Sánchez a La Moncloa con la amenaza del impuesto a la banca. Las entidades aseguraron que encarecería el crédito, pero el contexto actual de elevada competencia limita su capacidad para fijar precios. El propio presidente de la Asociación Española de Banca (AEB) reconoció que la repercusión de un impuesto entre vendedor y comprador depende de la elasticidad de oferta y demanda. En otras palabras, de la sensibilidad que tengan a un cambio en los precios.

En este sentido, el Banco de España lleva varios trimestres describiendo un entorno de fuerte competencia en el mercado hipotecario que suaviza las condiciones y los requisitos, aunque esta evolución favorable para el cliente se frenó entre julio y septiembre. Tras años de ajustes, la banca protagonizó entre el año pasado y la primera mitad de 2018 una ofensiva para elevar su base de clientes con ofertas hipotecarias, vinculando consumidores a los que también vende fondos, planes de pensiones y seguros, productos más rentables con los tipos al 0%. Así, para saber quién paga el impuesto, habrá que ver quién necesita más que se constituya una hipoteca, si el banco para incrementar su negocio o el cliente para adquirir una vivienda.

Artículo Original elconfidencial.com

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