Inicio    El venda logístico, el patito feo del inmobiliario, dispara sus cifras de inversión

Ha sido siempre el patito feo del mercado inmobiliario. Sin embargo, el 'boom' del e-commerce, la buena marcha del consumo y de la economía en general y el ladrillo en particular, han disparado la inversión en este tipo de activos y, desde hace ya más de un año, este sector está protagonizando algunas de las operaciones más sonadas del mercado, tanto a nivel corporativo, como de venta de carteras o de activos, atrayendo el dinero de los grandes fondos internacionales, pero también nacionales.

Los datos hablan por sí solos. El volumen de inversión en logística durante el tercer trimestre de 2018 —incluyendo solares con proyecto— alcanzó los 450 millones de euros, cuatro veces más que durante el segundo trimestre y un 436% más que la cifra registrada durante el mismo periodo del año anterior. Son datos de la consultora JLL, que muestran cómo de enero a septiembre la cifra asciende a 872 millones de euros, un 53% por encima del volumen acumulado hasta esa misma fecha de 2017.

Además, las previsiones de la firma para la recta final de año para este sector son bastante optimistas. "Esperamos que para final del año el volumen total sea de 1.200 millones de euros, un 20% más respecto a lo que esperábamos el trimestre anterior, debido a los buenos resultados y a que el gran apetito inversor continúa vivo", señala Borja Ortega, director de capital markets de JLL.

"El mercado logístico está siendo protagonista absoluto del mercado de inversión inmobiliaria en España. Los inversores ven el potencial asociado a un mercado que lleva años despuntando y creciendo", comenta Ortega. ¿Por qué? Sus propios fundamentales, la falta de producto para invertir en otros segmentos como las oficinas o el retail o el nacimiento y consolidación de inversores especializados en logística", señala.

En este último año y medio, el logístico ha acaparado la atención mediática gracias a varias operaciones de gran relevancia. Por ejemplo, el pasado 25 de septiembre se vendía en Barcelona la plataforma logística de Mango por 150 millones de euros. Un activo de 181.000 metros cuadrados en manos del grupo inversor belga VG Partners desde finales de 2016, vendido a la socimi británica Tritax Big Box.

Esta ha sido la mayor operación de inversión de un solo activo logístico en el mercado español en los últimos cuatro años, desde que Logicor compró a Gran Europa en Guadalajara instalaciones logísticas de más de 320.000 metros cuadrados por 133 millones de euros.

Esta operación se sitúa también por encima de los 119 millones que pagó Blackstone el pasado mes de julio por hacerse la cartera logística de la socimi Lar. En total, 162.000 metros cuadrados distribuidos en cuatro naves logísticas en Alovera (Guadalajara), una en el Parque Industrial Juan Carlos I de Almussafes (Valencia) y un terreno para desarrollo logístico en Cheste (Valencia) con otros 182.000 metros cuadrados más.

Activos, carteras, operaciones corporativas…

Durante este tercer trimestre, ha habido mucho movimiento en el sector como la venta de dos carteras logísticas —Hina Project con 6 naves y Gran Europa Portfolio con 3 naves—, cuatro compras de naves logísticas y un proyecto de dos parcelas en Cabanillas. Transacciones a las que se suman la compra de dos suelos, uno en el Polígono Puerta Centro —Ciudad del Transporte en Guadalajara— y otro en San Fernando de Henares.

Este último fue adquirido por Merlin Properties para desarrollar una plataforma logística de 100.000 metros cuadrados. La socimi que dirige Ismael Clemente apuesta fuertemente por el logístico donde tiene previsto destinar 250 millones a para reforzar su posición, mientras que desde julio, la compañía ya ha desembolsado 78,6 millones. Otro dato, el año pasado Merlin Properties cerró la mayor operación de alquiler de un activo logístico en el mercado español, tras alquilar su plataforma logística de Meco a Leroy Merlín.

Foto: iStock.

Todas estas operaciones se están produciendo en medio de un auténtico 'boom' del comercio electrónico y las ventas a través de internet, un mercado donde los grandes operadores del comercio online como Amazon; de alimentación, como Mercadona, o de moda, como Inditex ha apostado fuertemente. Y no es para menos ya que solo en 2017, las ventas 'online' movieron más de 30.000 millones de euros, según datos de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC). Y subiendo.

Pero el apetito comprador no se limita solo a la compra de activos. A nivel corporativo también se han producido transacciones relevantes en los últimos meses. Hace un año, China Investment Corporation (CIC) cerraba la compra de Logicor por 12.250 millones de euros, una de las mayores compañías de logísticas de toda Europa y el mayor propietario de activos logísticos en el mercado español con una cartera de más de un millón de metros cuadrados situados principalmente en Madrid y Barcelona. Esta operación se convirtió en la segunda mayor compra inmobiliaria de la historia y la cuarta mayor de una empresa china en Europa.

Por su parte, P3 Spain Logistic Park, la socimi de los centros logísticos que el fondo soberano de Singapur GIC tiene en España, debutaba a finales del año pasado en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) con once centros logísticos que suman una superficie total de 321.392 metros cuadrados y están repartidos en cinco comunidades autónomas, si bien en su mayoría se ubican en Madrid y Castilla-La Mancha.

Hasta el empresario murciano, Trinitario Casanova, a través de Grupo Baraka ha apostado por el logístico. En febrero de este año compraba una parcela de uso logístico-industrial situada en el municipio de Sant Esteve Sesrovires, en Barcelona.

Un sector, tradicionalmente olvidado

"Durante años, el sector logístico ha sido uno de los grandes olvidados en el inmobiliario. Sin embargo, hoy es claramente un segmento al que los inversores prestan atención relevante. Está profesionalizado y compite en los comités de inversión en Londres con las oficinas y los centros comerciales. De hecho, debido a esta presión compradora, es el único en donde las rentabilidades siguen a la baja. La rentabilidad 'prime' a cierre del tercer trimestre de 2018 se sitúa en un 5,25%, siendo más baja que en el último ciclo alcista en 2006, que era un 5,75%", apunta Ortega.

Por otro lado, a diferencia de lo que ha sucedido en otros sectores inmobiliarios como el residencial o el de oficinas, cuya actividad se concentra en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, el 34% de la inversión logística del tercer trimestre ha ido a Cataluña y un 32% a Madrid. El resto se ha concentrado en otras comunidades como la valenciana donde, precisamente, GreenOak anunciaba recientemente la compra varios activos.

Logística, junto con oficinas, será uno de los principales impulsores de la inversión total en el mercado inmobiliario español —exceptuando el residencial— que podría alcanzar a finales de año los 6.700 millones de euros, un volumen muy similar al de 2016. De cumplirse las previsiones, la inversión será, no obstante, un 10% menor que en el 2017 ya que aquél fue una año excepcionalmente bueno debido a las compras de grandes portfolios como el logístico Alexander por un valor de 700 millones de euros o el centro comercial Madrid Xanadú por 530 millones.

Artículo Original elconfidencial.com

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