Inicio    Equilibrio en el mercado inmobiliario

si vas a comprar una vivienda 1· El valor medio de una vivienda en Valencia, según el Ministerio de Fomento, de obra nueva a 122.598 euros y la usada a 91.799 €

· Tal y como se ve en el gráfico, el equilibrio se produce a nivel nacional

· La diferencia entre el valor de la vivienda nueva y usada se sitúa en el 22%

Tras más de 6 años en crisis (’08-’13) y un año de altibajos (2014), parece que el mercado inmobiliario español recupera el equilibrio y comienza a estabilizarse.

El precio de la vivienda ya oscila entre el 0% tanto al alza como a la baja, signo de estabilidad. Respondiendo a un punto de equilibrio.  Destacar que el sector es muy caprichoso, por lo que cada ciudad o pueblo llevan su propio recorrido.

 

 

¿Subirán o bajarán los precios?

Después de una batalla tan dura y de un tiempo larguísimo hasta llegar a la estabilización, los precios de la vivienda podrían iniciar un ciclo al alza. Aunque deberían ser impulsado por el apoyo de la financiación. «La vuelta al préstamo fácil, rápido y barato es la clave que empujaría los precios al alza, aunque los prestamos sin control, fueron sin duda, parte del problema de la actual crisis.

 

A mayor demanda, la absorción de la oferta es mayor,  ponderando como incentivo a la compra la rentabilidad que hoy da un piso, comprando o alquilando, mientras que las mensualidades hipotecarias son ya inferiores a los alquileres.

 

si vas a comprar una vivienda 2En el lado opuesto, como gran freno de la demanda y, por consiguiente, de los precios, hablamos del «efecto histórico de la crisis». «El ciudadano ya no piensa en la compra como algo tan fácil por miedo a todo lo que ha ocurrido». También se avisa del riesgo de que los extranjeros den la espalda al mercado, «lo que contendría los precios». Otros lastres a la revalorización son los salarios de 600 a 800 euros al mes, los impuestos a la propiedad, los tipos de interés en posible alza o las mismas elecciones generales y su posterior panorama.

 

Son ya varios organismos los que han confirmado este asentamiento de precios en los últimos días, con ligeras subidas o bajadas de los mismos que rondan el 0% de media. El INE y los registradores de la propiedad han dado incrementos -del1,5% y 2,65%, respectivamente-, mientras que los notarios y Tinsa siguen palpando rebajas -los primeros del 3,9% y la tasadora del 2,9%-. Aunque el Ministerio de Fomento informa de un -0,1% de enero a marzo.

¿y cuánto vale?

En esta situación de precios con variaciones cortas y de mayor estabilidad, hay que fijarse en lo que las personas que están comprando vivienda pagan por la misma. Por encima de todos los estudios, estadísticas e informes oficiales, la sensación general es que “Una casa vale lo que el comprador está dispuesto a pagar”.

si vas a comprar una vivienda 3Para obtener el precio medio de las viviendas no bastan sólo los datos de dichas escrituras de venta, pues la zona, el tipo de vivienda, estado y edad del inmueble, y otros parámetros, hacen más compleja la estimación en una sola cifra de todo el conjunto de inmuebles. Por todo esto, Ministerio de Fomento confecciona una estadística informando de estimaciones absolutas bajo la etiqueta ‘valor medio de las transacciones inmobiliarias de vivienda libre’.

En esta estimación basada en los datos notariales de compraventas reales, además de dar precios absolutos medios, Fomento segrega incluso por inmuebles nuevos y de segunda mano y por comunidades autónomas y provincias. El cálculo es una media aritmética común conocida la inversión total y el número de operaciones. Dado lo discreto del cálculo, el resultado no es científico, pero tiene un gran valor orientativo.

De este modo, según la estadística de Fomento, el valor medio de una casa libre en España se situó al cierre del primer trimestre de 2015 en 130.296 euros, cotizando en Valencia, la nueva a 122.598 euros y la usada a 91.799 euros. Unas cifras coherentes para lo vivido en el mercado en este período. Estos valores absolutos medios se alzan como un punto de partida válido para ver la evolución del mercado y las cotizaciones de la vivienda por zonas.

En el último año, las viviendas de segunda mano se han ajustado (-4,4%)

Teniendo en cuenta estos valores absolutos, los precios han caido desde máximos de 2007, hundiendose  un 31,5% – el coste medio llego a 190.277 euros.

Diferenciando la vivienda nueva de la usada se obtienen incluso mejores valores representativos. Mientras que la usada sigue en bajada (-4,4%). Existen algunos apuntes a tener en cuenta en este apartado, pues algunas promociones nuevas fueron puestas a la venta a precios más bajos con el fin de ser competitivos en el momento del fin de la obra, por lo que el mercado ha reajustado estos precios al alza. Por esto, mientras que la obra nueva se ha devaluado un 18% desde 2007, la usada ha caído un 38,2%.

En tiempos pasados (2007), la vivienda usada llegó a cotizar como la vivienda a estrenar: 186.867 por 191.446 euros, respectivamente, presentando una reducida diferencia que manifiesta un desajuste importante en el mercado de la vivienda, algo que no es (y quedó demostrado), nada bueno. Hoy esta distancia es del 22%. La diferencia de cotización óptima debe estar entre el 20% y el 25%, pudiendo llegar al 30% si la nueva es de una calidad superior-. Por tanto, la diferencia de precios entre la vivienda usada y a estrenar es una señal más de equilibrio del mercado inmobiliario.

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Reajuste finalizado

si vas a comprar una vivienda 5El mercado de la vivienda ha finalizado su particular reajuste y se espera una subida de precios en el conjunto del país muy lenta, pero constante”, determinando la situación que hoy se vive como “normalizada”, aunque con tensiones en la obra nueva por la escasez de oferta.

No se esperan grandes repuntes de precios, pero no se descartan “subidas notables” en las dos grandes ciudades españolas,  si no pasa nada raro financieramente a nivel nacional o internacional. Por la situación con la crisis griega.

Las casas en buenas zonas en las capitales o en áreas atractivas de la costa se encarecerán y los pisos de extrarradios o de mala calidad seguirán devaluándose.

En cualquier caso,  “el futuro del valor de la vivienda es muy difícil de predecir”. “Su evolución depende de muchas variables, positivas y negativas, y habrá que ver cuáles se imponen”.

Viendo los datos y el análisis, queda claro que los precios están en equilibrio, pero no por mucho tiempo. ¿Dónde desembocará esta estabilidad?.

 

FUENTE: Ministerio de Fomento

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