Inicio    Espaldarazo de la UE a las socimis: será más fácil para las aseguradoras entrar en vivienda

La socimis españolas están de enhorabuena. En un momento en el que el mercado inmobiliario, especialmente el residencial, comienza a dar los primeros síntomas de agotamiento, y en un momento en el consumo y la economía se debilitan, Europa acaba de sacar adelante, en el marco de la directiva europea Solvencia II -que permite, entre otros objetivos, que las aseguradoras puedan operar reduciendo sus riesgos-, un cambio en los parámetros de consumo de capital cuando inviertan en el sector inmobiliario cotizado.

Los nuevos parámetros mejoran de forma sensible las condiciones de inversión de las aseguradoras al rebajar los requisitos de capital del 39% al 22% del importe de la inversión cuando se mantiene la posición a largo plazo (cinco años). Un cambio que los expertos consideran que impulsará de manera relevante las inversiones en las socimis del sector asegurador, un sector que, hasta ahora, según los expertos consultados, y debido a estas penalizaciones de capital, había dirigido sus inversiones inmobiliarias hacia activos físicos.

"El sector asegurador es muy activo en el sector inmobiliario patrimonialista pero hasta ahora invertir en los activos de manera directa estaba primado frente a la inversión vía REIT/socimis, algo que no tenía mucho sentido dado que se podía argumentar que la inversión directa es menos eficiente y menos líquida que invertir vía REITs/socimis. Ahora es previsible una mayor inversión en vehículos cotizados", asegura Banco Sabadell en un informe al que ha tenido acceso El Confidencial.

Los nuevos parámetros rebajan los requisitos de capital del 39% al 22% del importe de la inversión

Las aseguradoras son los grandes caseros de España ya que atesoran un auténtico arsenal inmobiliario en sus balances valorado en 10.800 millones de euros, según el último informe 'Estamos Seguros 2018' elaborado por UNESPA, la asociación de empresas del seguro. Esta cifra, como puede apreciarse en el gráfico inferior, ha ido aumentando trimestre a trimestre desde 2016 -únicos datos disponibles-.

De hecho, entre el segundo y cuarto trimestre de 2016, la inversión se ha duplicado y actualmente representa entre el 3% y el 5% de sus ingresos, un porcentaje aparentemente muy pequeño si se tienen en cuenta el conjunto de inversiones de la industria aseguradora, pero que se mantiene muy estable en el tiempo y que, sin duda, los convierte en grandes propietarios de ladrillo.

"Dado que el importe agregado de las carteras de inversión del sector asegurador europeo es de unos 12 billones de euros y que tradicionalmente estas compañías han invertido el 5% de sus carteras en activos inmobiliarios de manera directa, frente a solo unos puntos básicos asignados a inversiones en inmobiliario cotizado -dado que estaba penalizado-, si ahora con la nueva regulación asumimos que 0,5 puntos porcentuales de su cartera son reasignados inversiones inmobiliarias pero a través de REIT, el flujo de inversión hacia el sector cotizado europeo representaría una 60.000 millones de euros versus una capitalización estimada de los REIT en Europa de 282.000 millones de euros -según EPRA-", señala en su documento Banco Sabadell.

Y añade: "Los números son "gruesos" y el proceso podría llevar años, pero creemos que el flujo de fondos del sector asegurador hacia el inmobiliario cotizado es un factor positivo para el sector".

Un opinión que comparten varios analistas consultados que no esperan una avalancha de inversiones hacia la socimi, sino más bien "lluvia fina", pero valoran que será muy positivo para las 82 socimis actualmente cotizadas. "La regulación a nivel europeo, sorprendentemente penalizaba la inversión en REIT frente a la inversión directa en activos inmobiliarios. No parece que tenga mucho sentido que una aseguradora invierta en inmuebles, sino que invierta en proyectos inmobiliarios con gestión especializada, como hacen para el resto de tipologías de activos", coinciden en señalar los mismos analistas.

El sector de las socimis, por su parte, ha recibido con los brazos abiertos estos cambios, si bien aún queda por delante la trasposición en España de esta normativa, un proceso que podría llegar a alargarse hasta dos años.

"Las socimis gestionamos inmuebles en alquiler, con una visión estable y de largo plazo, repartiendo todos los años vía dividendos el beneficio de los alquileres. Es una actividad de perfil conservador que encaja muy bien con los objetivos de inversión de las aseguradoras. Hasta ahora, y de forma incomprensible, la regulación -Solvencia II- incentivaba que las aseguradoras invirtieran directamente en inmuebles. Sin embargo, con este cambio, esperamos una entrada progresiva de las aseguradoras en el capital de las socimis, lo cual es muy beneficioso porque serán accionistas de largo plazo, no especulativos. Es el accionista perfecto para la inversión patrimonialista en inmuebles", explica a El Confidencial Joaquín López-Chicheri, presidente de la comisión financiera y de mercados de ASOCIMI, la asociación de estas sociedades, además de presidente y consejero delegado de Vitruvio.

Mapfre, Mutua, Catalana Occidente…

¿De qué potenciales inversores estamos hablando? De grupos como Mapfre, Mutua Madrileña o Catalana Occidente, pasando por las filiales de los grandes bancos nacionales (BBVA o CaixaBank) y por las sucursales de grandes grupos europeos (Allianz, Zurich, Generali, Axa, Sanitas…). Todas ellas tienen inmuebles repartidos por toda España, aunque Madrid aglutina en torno a la mitad de sus inversiones, no en vano, la sede central de muchas aseguradoras se encuentra en la capital -o Barcelona-.

De hecho, para que nos hagamos una idea, el 25% de la superficie de oficinas del Paseo de la Castellana está en manos de aseguradoras, mientras que si dejamos de lado a la administración pública, Mutua Madrileña es, junto a Pontegadea y Merlin Properties, los mayores propietarios en la Castellana en cuanto a superficie, mientras que en función del número de edificios —administración pública aparte—, el 'top' tres lo lideran Mutua Madrileña, el Consorcio de Compensación de Seguros y Pontegadea.

Las aseguradoras, los grandes caseros de España

E. SanzLas aseguradoras poseen activos inmobiliarios valorados en más de 8.600 millones de euros, repartidos por toda España, aunque especialmente en la ciudad de Madrid, que aglutina

Mapfre es dueño, por ejemplo, de Paseo de Recoletos 25 o de Plaza de la Independencia 6, ambos en Madrid, y en la zona del Paseo de la Castellana posee un par de edificios en la avenida de General Perón y calle Sor Ángela de la Cruz. El grupo cuenta, además, con inmuebles singulares en otras provincias españolas, como la Torre Mapfre en Barcelona, por ejemplo, y otros también emblemáticos en diferentes países.

Otro de los grandes 'players' del sector asegurador en España es Mutua Madrileña. La compañía muestra especial predilección por el Paseo de la Castellana. En el número 33 se encuentra su sede, pero también es propietaria del número 259 (Torre de Cristal), de los edificios situados en los números 50, el 36-38, también del 31 y de las famosas Torres de Colón. Sin olvidar aseguradoras extranjeras con filiales en España como AXA Real Estate -dueña del edificio donde se ubican el Hotel Rex y los históricos cines del mismo nombre en la Gran Vía madrileña- o la Generali, -Orense 2-4, calle de Alcalá 21, Paseo de la Castellana 130, Serrano 1, Preciados 9 y Gran Vía 10, entre otros-. Allianz, por su parte, dispone de varios edificios emblemáticos en diferentes ciudades de la geografía española -Gran Vía 39 y Paseo de la Castellana 39, ambos en Madrid ,o Passeig de Gràcia 21 en Barcelona-.

Otras aseguradoras de menor tamaño también cuentan con la propiedad de edificios muy emblemáticos. Caser posee un inmueble en Las Tablas, que constituye su sede central, además de un edificio en la plaza de la Lealtad, al lado de la Bolsa y actualmente en alquiler. Grupo Previsión Sanitaria Nacional (PSN) es propietario del Palacio de Gamazo, antigua sede de Afinsa en Madrid, situada en el número 26 de la calle Génova.

Estas compañías han protagonizado algunas de las operaciones más llamativas del sector inmobiliario. En 2016, por ejemplo, el Consorcio de Compensación de Seguros se impuso en una reñida subasta pública convocada por el Estado –propietario del edificio–, que permitió elevar el precio de venta hasta los 40.250.000 euros, muy por encima de los 17,48 millones que el Estado había marcado como precio de partida. En dicha puja se impuso a compañías como las socimis Merlin Properties y Axiare Patrimonio, pero también a sociedades como Fonsagrada, de Alicia Koplowitz, o Cogein, sociedad de Marco Colomer, presidente de Pryconsa.

Artículo Original elconfidencial.com

Deja un comentario

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.

Si continuas utilizando este sitio aceptas el uso de cookies. más información

Los ajustes de cookies de esta web están configurados para "permitir cookies" y así ofrecerte la mejor experiencia de navegación posible. Si sigues utilizando esta web sin cambiar tus ajustes de cookies o haces clic en "Aceptar" estarás dando tu consentimiento a esto.

Cerrar