Inicio    Hacia Viena pasando por Berlín: ¿hay que intervenir el mercado del alquiler?

Nunca ha sido más caro alquilar un piso en España que hoy. El año pasado se registraron subidas en todas las comunidades autónomas, sin excepción, con picos significativos en Canarias e Islas Baleares, donde las rentas se disparan un 28% y un 22% respectivamente, o Andalucía, que espoleada por el ‘boom’ de Sevilla y Málaga crece un 15,5%.

No obstante, el golpe más duro lo están recibiendo los inquilinos que firmaron justo antes de la reforma de la LAU en 2013 y cuyos contratos de cinco años expiran ahora. Este grupo se enfrenta a un mercado completamente distinto al que conoció: Madrid, la ciudad más poblada, es un 32% más cara, mientras que Barcelona, que tiene el metro cuadrado de alquiler más caro de España, se anota una subida del 48% en tres años. Esto significa, a grandes rasgos, que si usted vive en la Ciudad Condal y paga 800 euros, su casero le negociará la renovación a partir de 1.150. Y algunos caseros no se lo piensan demasiado.

Así, miles de españoles cuyas rentas siguen en los niveles de la crisis están abandonando los inmuebles en los que han vivido los últimos años en busca de refugio a las afueras —cuyos precios crecen incluso más rápido que los del centro—, de donde también tendrán que salir en tres años. Y lo peor es que el fenómeno de expulsión no ha hecho más que comenzar, pues los expertos coinciden en que nos encontramos en los albores de la recuperación y que el precio del alquiler todavía no ha tocado techo.

Este periódico ha consultado a distintos agentes del sector inmobiliario, así como a expertos independientes, acerca de si ha llegado el momento de intervenir el mercado del alquiler en favor de los ciudadanos. La respuesta, claro, depende de a quién se pregunte. Para el Sindicat de Llogaters, la principal plataforma de inquilinos de Barcelona, no hay duda: “Se han de tomar medidas contra la especulación, es obvio. Este mercado no funciona según la teoría clásica de la economía, porque está muy tensionado por los fondos, que rompen los precios al alza y generan una expectativa de revalorización irreal, y por otro lado el alquiler turístico, que se nos vendió como economía colaborativa y está controlado por grandes propietarios", dice Jaime Palomera, uno de sus portavoces.

Los inquilinos de Barcelona, que soportan la mayor presión de todo el país, creen que el detonante de los alquileres ha sido la reforma de la LAU: "El cambio legislativo de 2013 no lo pidió nadie. Ni la Cámara de la Propiedad, ni siquiera el colegio de administradores de la propiedad tenía esta petición, porque esta es una reforma hecha a medida de la banca, que en 2013 estaba hasta arriba de inmuebles y no sabía cómo darles salida. Además, se eliminó la referenciación al IPC a la hora de actualizar los contratos, dando rienda suelta a la especulación más salvaje”, continua Palomera. "Nos vendieron que la ley iba a flexibilizar el mercado, que iba a hacer crecer el parque de vivienda y a bajar los precios, y al final ha sucedido que no hay más oferta, pero los precios están disparados y las socimis se han hecho con un montón de inmuebles".

Los pisos propiedad de los bancos y fondos de inversión inmobiliaria se han convertido en el bulto sospechoso de todas las comunidades de vecinos de España, que se han familiarizado a la fuerza con el Registro de la Propiedad en su afán de poner nombre a los inmuebles vacíos. A las socimis se las culpa de estar detrás de fenómenos como la turistificación, los narcopisos y el alza de precios en el mercado. “En 2012 se allanó el camino para que las socimis entrasen en tromba en España al eximirles del impuesto de sociedades. Ahora, solo en España, tenemos dos socimis en el Ibex y otras 40 en el Mercado Continuo. Son sociedades que buscan la máxima rentabilidad en el menor tiempo posible, de modo que terminan creando una burbuja. Por ejemplo, se nota mucho en los anuncios de pisos: estos fondos, que funcionan con intermediarios, siempre ponen precios fuera de mercado, tratando de empujar el techo hacia arriba”, relatan desde el Sindicat de Llogaters.

Al respecto, es llamativo el caso de Raquel, una usuaria de Airbnb que tenía 150 pisos en alquiler turístico en la zona de Lavapiés, en Madrid. Los vecinos organizaron una batida el verano pasado para encontrar a la vecina misteriosa y finalmente descubrieron que Raquel era un sobrenombre utilizado por una de las empresas de Wyndham Worldwide, la mayor cadena hotelera del mundo. O el del inmueble que desencadenó la epidemia de narcopìsos en Puente de Vallecas, una propiedad de un fondo buitre de Blackstone que no ha tenido inquilinos de pago en siete años y tampoco ha mostrado interés en desalojarlo. Estos fondos compraron cuando los precios estaban bajos y en muchos casos prefieren esperar a que vuelvan a subir con los inmuebles vacíos a enfrentarse a deterioros o largos desahucios. "En realidad, son los únicos que pueden permitirse tener activos sin utilización, porque en un particular es impensable. Los fondos saben que sacando pisos del mercado crean una falsa sensación de escasez que dispara los precios", dice Palomera.

El colectivo Lavapiés, ¿dónde vas? empapeló el barrio de carteles buscando a Raquel.

En Madrid, el Sindicato de Inquilinas apuesta por ir hasta las últimas consecuencias ante un piso sin uso: “Las viviendas vacías son una irresponsabilidad tal y como está la situación. Queremos que se elabore un censo de propiedad sin inquilinos para saber la magnitud del problema. Si de verdad hay 150.000 pisos sin usar en Madrid, como se estima, es obligación de las instituciones ayudar a reformarlos, si hace falta, y sacarlos al mercado. Y, en último caso, expropiarlos, porque la vivienda no puede ser una mercancía más”.

Los últimos datos publicados, en 2012, indican que en España había en torno a 3,5 millones de casas cerradas, casi las mismas que se dedican al alquiler y un 13% del total de inmuebles. La alcaldesa Colau ha sido una de las primeras en crear un censo municipal de vivienda vacía y gravar a los propietarios, una medida impugnada por el TSJC apenas a un mes del arranque. Para Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, la solución no es gravar, sino estimular el mercado: “¿Pero por qué están esos pisos vacíos? ¡Porque al propietario no le sale rentable alquilarlos! Es que tenemos un serio problema de rentabilidad en el alquiler en el centro de las grandes ciudades; la publicidad se harta de decir que puedes obtener un 6% o un 7%, pero siempre hablan en bruto. La realidad, y es un cálculo que hago a menudo con mis alumnos, es que después de impuestos, tasas e imprevistos, apenas te quedas con un 3,5%. Hay que invertir en las afueras, el centro de Madrid y Barcelona ya no es rentable en alquiler residencial".

Sigue el economista, contrario a intervenir el mercado: "Hay que crear confianza en el propietario, que conciba el alquiler como un sector atractivo. Hay que devolver la duración de los contratos antes de la reforma, que ha sido funesta para los inquilinos, y también hay que agilizar los desahucios. No puede ser que el inquilino te impague y no puedas hacer nada, como sucede a menudo, son situaciones que se alargan años. De hecho, se están imponiendo el uso de los seguros contra impago, que te cubren hasta un año de cuotas y se preocupan de que el desahucio sea lo más rápido posible con tal de no perder más dinero”.

El modelo berlinés

En cuanto a las soluciones, todos coinciden en que lo ideal es ir hacia Viena, aunque hay discrepancias sobre si hacer parada en Berlín. La capital alemana estableció en julio de 2015 la 'Mietpreisbremse', o ley de “freno del precio de alquiler”, que marcó topes en las rentas, según un índice general establecido y actualizado por un observatorio público. Los propietarios que cobran por encima de la media de su zona son castigados fiscalmente, a menos en el caso de que sea un piso céntrico, en una de las zonas de especial protección: en esos casos, la ciudad prohíbe incrementar el precio más de lo indicado. Como puede comprobarse en el gráfico inferior, Berlín ha conseguido en dos años estabilizar las subidas del alquiler, que en 2012 fueron de un 33% y en 2013, del 19%, sin desalentar a los propietarios, que mantienen una oferta similar a antes de la medida.

Barcelona es una convencida del esquema berlinés: "Estamos trabajando por mejorar el acceso al alquiler en varios frentes", dice a este periódico Josep Maria Montaner, concejal de Vivienda del ayuntamiento: "Y, en cuanto a las medidas de choque, estamos convencidos de que unos máximos como establece Berlín pueden ser una solución". Montaner indica que el índice de precios publicado el pasado verano por la Generalitat podría ser la referencia, "pero nos gustaría que tuviera un peso más que orientativo, que por ejemplo bonificase fiscalmente a los propietarios que funcionan dentro de esos márgenes".

El concejal considera que Barcelona tiene un problema grave con el alquiler y que debe ser la propia ciudad la que lo solucione, pese a que no tenga competencias para ello, como le recordó el TSJC a Colau con los pisos vacíos. “Es verdad que la competencia de vivienda no la tiene la ciudad, sino el Estado y el Gobierno autonómico, pero el problema es nuestro y lo vivimos nosotros. Los ciudadanos nos reclaman a nosotros y tienen razón. Y la Generalitat nos apoya a la hora de pedir infraestructura en Madrid, pero a la hora de invertir es distinto. En las compras recientes de vivienda para ampliar el parque público, más de 200 en los últimos meses, el ayuntamiento ha puesto el 90% y la Generalitat el otro 10%”, explica Montaner. Ayuntamiento y Generalitat trabajan, además, en una ley que circunvale a nivel autonómico la reforma de la LAU, "que está inspirada, vamos, que es casi idéntica, al modelo alemán en general y al berlinés en concreto", concluye el concejal.

El Ayuntamiento de Madrid, una vez más, ha preferido no hacer comentarios.

Como bien apuntaba Bernardos hace cuatro párrafos, las agencias aseguradoras del alquiler están haciendo su agosto: solo el año pasado crecieron un 25%, impulsadas por el crecimiento de la demanda y la seguridad de los propietarios, que se ven en una posición tan poderosa como para repercutir los servicios de intermediación a sus inquilinos: "Partamos de la base de que yo pienso que al mercado hay que dejarle andar solo. En España somos muy así, a la mínima que hay un desajuste nos volvemos locos por intervenir y, cuando eso sucede, lo único que generamos son inoperancias que hacen subir los precios”, sostiene Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro. "Y de todas las intervenciones que se barajan, el límite de precios es una barbaridad, una de las mayores locuras que he oído. En Berlín puede funcionar, pero esto es España, el reino de la picaresca. Si limitas los precios, los propietarios comenzarán a cobrar un suplemento sin declarar, como ha sucedido en otras ocasiones”.

Gonzalo Bernardos tampoco avala los topes: "Encarecerán los alquileres. Hay propietarios que van a dejar de ver rentable sacar sus inmuebles en alquiler y los van a vender. Decrecerá la oferta y aumentará aún más la demanda, el desequilibrio será mayor. Además, ya vivimos una época de control de los alquileres durante la dictadura, en la que al inquilino no se le podían repercutir ni las mejoras que se hacían en los pisos. ¿Y eso a qué condujo? En el caso de Barcelona, en los años cuarenta, la gran mayoría de la vivienda era de alquiler, mientras que en los setenta estaba en torno al 25%. Ese negocio dejó de ser rentable y los inversores lo abandonaron”.

“Siempre que se habla de control de precios del alquiler surge el fantasma del sistema franquista, el de los alquileres de renta antigua que se perpetúan durante muchos años y sucede que el propietario no está interesado en mantener el edificio porque es un negocio ruinoso", responde Álvaro Ardura, profesor de Urbanismo en la Politécnica de Madrid. "No se trata de eso, sino de frenar un mercado que está desbocado. Los alquileres en Centro, en Madrid, según datos de Idealista, crecen un 36% en cuatro años, esto no lo aguanta nadie. Las grandes ciudades deberían tener el amparo de leyes estatales, algo parecido a una Ley de Capitalidad ampliada que se lleva tiempo pidiendo para Madrid, o leyes específicas de vivienda que permitan acotar, en el tiempo y en el espacio, dónde se está desmandando el mercado, especialmente de alquiler. Se pueden establecer condiciones objetivas 'a priori' para su aplicación, como en Berlín, donde la ley se aplica con un Gobierno federal conservador”.

Los sindicatos de inquilinos de Madrid y Barcelona también son favorables al control de precios, pero piden que los índices no solo se computen por el estado del inmueble y la zona, sino también por la tasa de paro y el nivel de renta de los alrededores. "También que ese índice sea vinculante y que no se bonifique fiscalmente a los que los cumplan, sino que se castigue a los que no, porque entonces estaríamos pagando el alquiler con dinero público", explica Jaime Palomera.

El objetivo es Viena

​Si Berlín es un torniquete para frenar la hemorragia, Viena es el bálsamo que lo cura todo, el espejo en el que todas las ciudades quieren reflejarse. La capital austriaca ha conseguido rebajar un 8% el alquiler en un escenario de subidas generalizadas promocionando viviendas de altas prestaciones sin necesidad de imponer topes. “Casi todos coincidimos en que lo ideal es el modelo vienés, pero a veces no nos acordamos de que llevan trabajando este sistema desde los años veinte. Y que entre 1920 y 1930 promovieron 60.000 viviendas de alquiler público”, recuerda Ardura.

A grandes rasgos, el mercado del alquiler de Viena está dividido en tercios: uno privado, uno público y otro mixto con participaciones del tercer sector. De este modo, ante una eventual burbuja de precios, es el 66% del mercado el que presiona sobre un 33%, el sector privado, para controlarlo. "¡Claro que nos gustaría disponer de las herramientas de las que dispone Viena! Y vamos de camino a ese modelo, lo que sucede es que es un modelo a largo plazo, que necesita de años de trabajo e inversión", explica el concejal Montaner.

En realidad, España es, junto a Grecia, uno de los países de la Unión Europea que más lejos están del modelo austriaco. El parque público del alquiler supone el 1% del total, ocho puntos porcentuales por debajo de la media comunitaria y a años luz de Dinamarca o Reino Unido, que poseen la quinta parte del mercado. “Por ciudades, la situación de Madrid es mucho peor que la de Barcelona, porque la capital nunca ha tenido una estructura de vivienda pública para alquilar, y lo poco que tenía, lo vendió en la crisis. Entre 1999 y 2015, la Empresa Municipal para la Vivienda y el Suelo (EMVS) promovió solo 3.640 pisos para el alquiler en Madrid; hasta esta legislatura, el ayuntamiento se había centrado en promover para venta”, afirma Ardura.

En 2013, la EMVS madrileña estuvo a punto de quebrar fruto de las deudas acumuladas durante la burbuja inmobiliaria. Para equilibrar las cuentas, y en un solo año, la alcaldesa Botella vendió el 25% del parque de vivienda municipal, entre ellas 1.800 viviendas de alquiler social al fondo buitre Blackstone. A la ciudad le quedan alrededor de 6.000 viviendas destinadas al alquiler social, que pagan una renta media de 200 euros, pero tiene una lista de espera de 20.000 peticiones.

Barcelona dispone de 8.500 viviendas y está comprando nuevos inmuebles para ponerlos en alquiler. "Ampliar el parque de vivienda pública es uno de nuestros compromisos. Mientras, en lo urgente, en Barcelona llevamos dos años con un programa de ayudas al alquiler financiado entre el ayuntamiento, la Generalitat y el Gobierno español. Son 9.000 familias que, por la situación del incremento de precios, no llegaban para pagar la renta, y se les dan hasta 300 euros al mes durante un año”, dice el concejal de Vivienda de la ciudad.

El profesor Ardura es favorable a la ampliación, pero pide más regulación: "No tiene sentido una inversión pública sin control. En Madrid hemos rehabilitado varios barrios del centro, como Malasaña o Lavapiés, con el dinero de todos y, acto seguido, los propietarios han sacado los pisos a la venta por el doble que antes o han disparado los alquileres. Hemos invertido un capital público y no hemos obtenido ninguna contrapartida”. También le ve un potencial limitado a la medida: "A Barcelona están llegando socimis con un poder adquisitivo que, con facilidad, puede exceder la capacidad económica del ayuntamiento, entonces esto es una lucha desigual. Además, no tributan nada, de modo que ven la inversión como un caramelito”. Para el Sindicat de Llogaters, la clave es que el Gobierno central sume fuerzas con los municipios: "La ampliación del parque de vivienda de alquiler social tiene que depender del Estado. Es el Gobierno central el que tiene que dotar a los ayuntamientos de fondos para desarrollar sus parques, porque en este momento está dedicando solo un 0,065% del presupuesto a la vivienda”.

Concluye el economista Gonzalo Bernardos: "Los mejores alcaldes no hacen vivienda pública, sino que ofrecen suelo para que se edifique en su municipio. ¡Porque la morosidad en la vivienda pública es muy importante! Los políticos no quieren hablar de este tema, porque es muy espinoso, pero en privado te reconocerán que es un dramón. Porque no solo están los que no pueden pagar, sino también los que no pagan porque no quieren, porque saben que el ayuntamiento no los va a desahuciar. En España solo hicieron vivienda pública de alquiler las cajas de ahorros, y se las sacaron todas durante los años ochenta. Ahora no hay parque público y, lo que es peor, las ciudades de Madrid y Barcelona apenas tienen suelo. La forma de crear pisos en alquiler no es como hace Ada Colau, que compra edificios por un dineral, sino fomentando que los privados los construyan… o utilizando todas esas viviendas que tiene la Sareb. Hemos rescatado a un montón de cajas de ahorros y no nos han dado nada. ¿Por qué esos inmuebles no pasaron a estar gestionados por sus respectivos ayuntamientos? En este escenario, en el caso de las pequeñas ciudades, estaríamos hablando de alquileres en torno a 50 euros”.

Artículo Original elconfidencial.com

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