Inicio    La intermediación inmobiliaria y el conflicto de intereses

                           EN UNA TRANSACCIÓN INMOBILIARIA                

               ¿A QUIÉN REPRESENTAN LOS AGENTES INMOBILIARIOS?

Conflicto intereses

Conflicto intereses

Los agentes inmobiliarios, deben identificar claramente a todas las partes contratantes en una transacción, a quienes representa.

Los agentes inmobiliarios en España frecuentemente representan a los vendedores como a los compradores, pero también pueden representar a los compradores o pueden representar a los vendedores.

Sigue abajo la información sobre los diferentes tipos de representación practicada.

Puede que le pidan que firme un encargo de la Representación para confirmar que el agente identificado en el encargo le representa en la transacción, antes de firmar cualquier documento.

¿QUÉ SIGNIFICA REPRESENTAR A UN VENDEDOR?

Un agente inmobiliario quien tiene un acuerdo o encargo con un vendedor para vender la propiedad.

Un agente puede ayudar al Comprador no representado por su propio agente, pero la tarea principal del agente es proteger y promover los intereses del vendedor.

Como un comprador no representado por su propio agente, Usted debe mantener confidencial cualquier información que puede ponerle en desventaja en las negociaciones, puesto que ese agente vendedor tiene como deber darle a su vendedor esa información. La información confidencial puede incluir las motivaciones o necesidades de vivienda del comprador, el precio más alto que el comprador puede ofrecer, las estrategias de la negociación, o su situación financiera.

             ¿QUÉ SIGNIFICA REPRESENTAR A UN COMPRADOR?

Un agente inmobiliario quien tiene un acuerdo o encargo con un comprador para representarle en una transacción.

Un agente comprador puede ayudar al comprador no representado, o puede tratar con un agente vendedor, pero la tarea principal del agente comprador es proteger y promover los intereses del comprador.

El vendedor no representado por su propio agente, debe mantener confidencial cualquier información que pueda ponerle en desventaja en las negociaciones para la casa, puesto que el agente comprador tiene el deber de darle esa información a su comprador. La información confidencial puede incluir las motivaciones o la razón por lo cual está vendiendo su casa, el precio más bajo que el vendedor aceptará, las estrategias de la negociación, o su situación financiera.

                                 EL COMPRADOR Y EL VENDEDOR

                        ¿QUE SIGNIFICA REPRESENTAR A AMBOS?

CONFLICTO INTERESES

CONFLICTO INTERESES

Un agente inmobiliario quien tiene un acuerdo o encargo con un vendedor y también entra a un acuerdo o encargo con el comprador en la misma transacción se conoce como “Agente Doble.”

La situación de Agente Doble es la que ocurre más frecuentemente en España, cuando un agente inmobiliario o dos agentes dentro de la misma agencia representan a ambos, al vendedor y al comprador en la misma transacción.

El vendedor y el comprador deben dar por escrito su permiso para la representación doble antes del momento de ejecutar cualquier oferta, acuerdo o encargo para gestionar la propiedad o contrato de gestión.

El vendedor y el comprador deben tener presente que un posible conflicto de intereses existe en este tipo de representación.

Un agente doble limita los deberes descritos anteriormente en representar solamente al vendedor o al comprador, por ejemplo, un agente doble no puede descubrir a una parte contratante ninguna información confidencial obtenida de la otra parte.

                                         CONFLICTO DE INTERESES

                                ¿COMO TRATA GIE ESTA SITUACIÓN?

Es una situación complicada para el agente, dado que la doble representación trae consigo un conflicto de intereses obvio.

CONFLICTO INTERESES

Estudio del mercado, su segmentación y tipologías, por zona

En GIE llevamos a cabo las tareas para minimizar el conflicto, dividiendo en varias fases la gestión.

En primer lugar, estudiamos el mercado, visitando y valorando in situ los inmuebles, conociendo así el valor de mercado, su segmentación y tipologías en cada zona, así como las expectativas y motivaciones de los propietarios. Obtenemos una radiografía del mercado de la oferta.

Posteriormente negociamos de manera independiente el precio de los Survey. 3D little human character X2 during Survey. Green.inmuebles, con sus propietarios, tal y como si el comprador final estuviera realizando la compra venta, poniendo de manifiesto los pros y contras de la operación, hasta llegar a un acuerdo final para proceder a su venta.

Cabe matizar en esta fase de la gestión, que GIE jamás incluye sus honorarios en el precio de venta de ninguno de los inmuebles en gestión, es una práctica muy extendida en el mercado inmobiliario de la cual nosotros no participamos. Entendemos que somos un servicio que se contrata y es asumido por la parte contratante.

Podríamos resumirlo en una frase: “Si nosotros no estamos dispuestos a comprarlo, no te lo ofrecemos”.

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Salvando las diferencias

Así, es como seleccionamos nuestra cartera de inmuebles, de tal manera que el comprador se encuentre con inmuebles que se encuentren acorde al mercado actual y dentro del rango de precios que el mercado demandante pueda asumir.

Evitando las dificultades de financiación, sobre valoración del precio por parte de los propietarios, especulación, reduciendo el número de visitas y acortando los plazos de compra ó venta.

Desde la implantación de esta norma como parte de nuestro protocolo de actuación a la hora  de

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Gestiones más rapidas

seleccionar nuestra cartera de inmuebles, hemos visto reducido hasta en un 82%, la intención de rebaja de los inmuebles en gestión, obteniendo como resultado, un trato más claro y comprometido con los propietarios y un reconocimiento por parte de los compradores que reducen hasta en un 70% las visitas que realizan en su búsqueda de vivienda, así como mayor transparencia en una hipotética oferta de compra, que en raras ocasiones es inferior en un 5% del valor del inmueble.

Así mismo, obtenemos un rendimiento óptimo de nuestra cartera, llegando al 65% de venta en los primeros tres meses de gestión.

Conflicto intereses

Sin soluciones

No solo se trata de evitar el conflicto de intereses en sí, sino lo que el conflicto de intereses mal gestionado trae consigo. Como es la falta de transparencia hacia las partes implicadas, faltando a las expectativas de las partes involucradas en beneficio del agente inmobiliario.

En la actualidad es una práctica más que habitual el encontrarse agentes/agencias con carteras que superan en mucho la capacidad de gestión del agente/agencia, basando sus servicios en la mera publicación de inmuebles en diferentes buscadores, con la esperanza de pescar en rio revuelto, sin poder operar de manera responsable su cartera, quedándose sin soluciones que aportar a sus clientes.

En conclusión, creemos que solo adelantándose a la situación de conflicto, aportando las soluciones, se puede conseguir evitar con garantías para las partes implicadas, un presumible conflicto de intereses por parte del profesional inmobiliario.

El logro que supone, para el profesional inmobiliario, que una transacción inmobiliaria, se viva por las partes con la ilusión que merece, haciendo que sea fluida y transparente. Esto solo se consigue dando respuesta a las expectativas que creamos en nuestros clientes. El sentido de la responsabilidad.