Inicio    La obra nueva resiste mejor que la de segunda mano… pero solo de momento

En el mercado de la vivienda actual hay una clara dicotomía entre las operaciones de obra nueva y las de segunda mano. Mientras estas últimas muestran claros síntomas de agotamiento, las primeras mantienen un fuerte empuje alcista. La obra nueva se beneficia de ser un bien escaso con mucha demanda en ubicaciones muy concretas. La cuestión es si estas tendencias divergentes acabarán convergiendo o bien van a poder mantenerse en el tiempo. Algunos expertos aseguran que lo primero ya está sucediendo, aunque de forma poco evidente.

"El promotor está bajando precios de forma subrepticia", señala Gonzalo Bernardos. "Las de segunda mano son rebajas visibles y las de obra nueva, no, pero lo cierto es que hay algunos promotores a los que les está costando mucho vender ya que la inmensa mayoría del producto de obra nueva es de más de 500.000 euros y es precisamente la demanda de esas viviendas la que se ha caído, especialmente en Barcelona", añade.

Según Juan Fernández-Aceytuno, los ajustes acabarán llegando a obra nueva, si bien, explica, "las curvas de obra nueva tienen una idiosincrasia muy particular puesto que hay muy pocas unidades a la venta. A una parte de la demanda, este cambio de ciclo no le afecta; y quien necesite comprar casa, tenga ahorros y financiación, seguirá comprando, frente al inversor especulativo que ha desaparecido".

No obstante, a diferencia de lo que sucede en segunda mano, un mercado de particulares, las rebajas en obra nueva serán difícilmente visibles. "Ningún promotor va a anunciar que baja precios. Sería desastroso para el sector y provocaría un efecto dominó que perjudicaría a todas las promotoras y retraería la demanda de manera artificial", llevan meses insistiendo diferentes expertos. Y a pesar de ello, algunas promociones sí han 'retocado' sus precios de salida, tal y como avanzaba El Confidencial hace unos meses. Variaciones que las promotoras achacaban a cambios en los proyectos.

De lo que parece que no queda duda es que la fuerza con la que han subido los precios en los últimos años pierde fuelle

El sector promotor no deja de reiterar que no contempla bajadas de precios, pero lo cierto es que hace apenas unos meses, Neinor Homes, la mayor promotora cotizada, reconocía la existencia de un gap del 40% entre el precio que pedía hace meses el vendedor del suelo y el ofrecido por los compradores. Un gap que se habría reducido a la mitad desde los máximos vistos a finales de 2018, mientras que desde Aedas Homes, también se reconocía que comienzan a verse algunas promociones en el mercado "sin sentido comercial" y que "tendrán problemas" para salir adelante. Especialmente en la Costa de Sol, donde existe sobreoferta de vivienda.

De lo que parece que no queda duda es que la fuerza con la que han subido los precios en los últimos años pierde fuelle. Ya en 2018, el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) del INE mostraba una clara moderación en las subidas de precios tanto en obra nueva como en segunda mano en los mercados más tensionados. Eso sí, todos los expertos consultados, descartan un "descalabro" del sector, tal y como asegura García-Montalvo.

"El sector inmobiliario se ha ido desacelerando a lo largo de 2019 de una forma algo más pronunciada de lo que se esperaba, en un contexto de empeoramiento de las perspectivas económicas", apuntaba recientemente CaixaBank en su último informe sectorial y, aunque señalaba que hay motivos para estar alerta, no observa signos de alarma. "Se sigue creando empleo, se recuperan ligeramente los salarios pero pierden intensidad, mientras que las condiciones financieras siguen siendo favorables con tipos de interés históricamente bajos".

Esta misma opinión la comparte Gonzalo Bernardos. "En 2020 y 2021, el mercado se va a tomar un respiro. Sin embargo, para que caiga con fuerza deberían darse varios factores que no se están dando. Una crisis económica que no existe. La economía se está desacelerando pero sigue creciendo. Por otro lado, un exceso de oferta de vivienda nueva que tampoco existe, al menos de manera general, y unos tipos de interés altos. A todo esto hay que sumar que la banca sigue sin dar crédito a una parte de la población que, aunque sí es solvente, no encaja en sus perfiles de riesgo".

Y a la falta de financiación se suma el enorme esfuerzo económico que deben realizar aquellos que sí logran una hipoteca. La ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado se sitúa en el 32%, un porcentaje por debajo de la línea roja del 35% que establecen los expertos como límite a no superar, si bien, muy cerca del mismo. Un porcentaje, no obstante, que ha ido en aumento de la mano del incremento del precio de la vivienda y que, en un futuro, ante una posible subida de tipos de interés o un aumento del desempleo, podría comprometer los ingresos de las familias, tal y como sucedió hace más de una década.

Y como asegura Bernardos, "las cicatrices no se olvidan".

Artículo Original elconfidencial.com

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