Home    Las cláusulas abusivas de las hipotecas en España llegan de nuevo a Europa

Las cláusulas abusivas de las hipotecas llegan, por enésima vez a Europa. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) aborda esta semana cinco casos españoles por la abusividad de la llamada cláusula de vencimiento anticipado en las hipotecas, una cláusula que una cláusula -presente en la inmensa mayoría de los préstamos hipotecarios y responsable del desahucio de miles de familias-, que permite al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar de manera anticipada al hipotecado el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas.

La cláusula vencimiento anticipado ha sido ya cuestionada en varias ocasiones tanto por la justicia española -Tribunal Supremo- como por la europea. Precisamente, el TJUE se pronunciaba a principios del año pasado sobre dicha cláusula y daba potestad a los jueces nacionales para declararla como nula -y por tanto, como no puesta en el contrato- aun cuando el banco hubiera respetado los plazos para realizar la ejecución hipotecaria.

La fecha clave a nivel legislativo fue mayo de 2013, cuando entró en vigor la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Antes de esa fecha, según la ley, los bancos podían reclamar la totalidad de lo adeudado desde el impago de una sola cuota, pudiendo iniciar, por tanto, la ejecución hipotecaria, aunque en la práctica solían esperar a la acumulación de deuda de varias mensualidades. Tras la reforma, los bancos deben esperar al impago de tres cuotas mensuales -o un importe equivalente a tres mensualidades- antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria.

Ya cuestionada por el Supremo y por el TJUE

No obstante, dicha cláusula también ha llegado al Tribunal Supremo. Según recuerdan desde Adicae, "en su Sentencia 705/2015 el Tribunal Supremo hizo una interpretación en virtud de la cual anulaba esta cláusula sustituyéndola por el actual artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite reclamar "la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales…". De esta forma, el Alto Tribunal quiso limitar los efectos de esa nulidad estableciendo que pese a que la cláusula abusiva desaparece con su declaración de nulidad, lo que pretendía la cláusula (declarar vencido el préstamo y permitir la ejecución hipotecaria, fulminante e injusta) podría seguir manteniéndose en vigor con una modulación del contrato por parte del Tribunal que la normativa europea no permite.

Y explican, desde esta asociación que "de hecho el TJUE ya dejó claro en su Sentencia de 26 de enero de 2017 que esta sustitución (la de una cláusula nula por una previsión legal) es contraria a la Directiva 93/13/CE y solo es posible, de manera excepcional, cuando la interpretación beneficie al cliente, caso que no se da puesto que el Supremo permite seguir adelante con la ejecución hipotecaria (ver resumen técnico de ADICAE AQUI). Fue en este sentido en el que se pronunciaba el voto particular que incluyó un magistrado,, Javier Orduña, en la propia sentencia del Supremo, quien destacó la importancia de este voto y animando, a todos los jueces a que no sigan esta doctrina del Supremo y paren la ejecución o planteen una cuestión prejudicial al TJUE”.

La justicia europea, por su parte, dijo que debía ser el juez nacional quien debía valorar "el carácter suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción y si el derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo".

Un año y medio después, la justicia europea abordará esta semana un total de cinco cuestiones prejudiciales españolas, una de ellas planteada precisamente por el propio Supremo, en las que se pronunciará sobre cuáles deben ser los efectos de que la cláusula de vencimiento anticipado haya sido declarada nula. Y, como ya sucedió con las cláusulas suelo, el TJUE podría volver a sacar los colores a la banca española, al Supremo y a la legislación nacional en materia hipotecaria y de protección de los consumidores.

Presenta en la futura ley hipotecaria

La reforma de la Ley Hipotecaria tendrá, precisamente en cuenta el porcentaje que representa dicho impago sobre el capital total prestado y no el número de cuotas que el hipotecado ha dejado de pagar. En principio, tal y como contempla el borrador, la cláusula de vencimiento anticipado se activará cuando el importe de las cuotas impagadas represente el 3% o el 5% del capital pendiente según sea la duración del crédito.

"Cuando las cuotas de amortización vencidas y no satisfechas equivalgan, al menos, al 3% del valor del préstamo, si el plazo de amortización de la obligación garantizada fuera inferior a 10 años o, en el caso de ser a diez años, el incumplimiento se produjera dentro del período de los diez primeros años de dicho plazo", reza el borrador de anteproyecto de ley. Un documento que recoge, además, que si la vida del crédito fuera superior a diez años, el procedimiento de ejecución hipotecaria contra el deudor se iniciará cuando las cuotas impagadas equivalgan "al 5% del valor del préstamo, si el plazo de amortización de la obligación garantizada es superior a diez años y el incumplimiento se produce más allá del período de los diez primeros años de dicho plazo".

La resolución del TJUE, que Adicae confía en que sea favorable a los consumidores, supondría además un varapalo al proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario aún en tramitación, que pretende que todas las ya declaradas abusivas cláusulas de vencimiento anticipado presentes en millones de hipotecas se sustituyan de oficio y por ley. .

Hoy, martes, el TJUE celebrará dos vistas sobre asuntos prejudiciales españoles (asunto C‑70/17 Abanca Corporación Bancaria, remitido por el Tribunal Supremo, y asunto C‑179/17 Bankia) y el miércoles serán tres las vistas respecto de tres asuntos prejudiciales españoles, también sobre el vencimiento anticipado (asuntos C‑92/16 Bankia, C‑167/16 Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, y C‑486/16 Bankia).

Artículo Original elconfidencial.com

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