Inicio    Las modificaciones en las hipotecas que exijan nueva tasación, exentas de impuestos

La escritura de una hipoteca que recoja la modificación del valor de tasación no estará sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD). Así lo ha determinado la Dirección General de Tributos (DGT) que, tras una consulta vinculante, cambia de criterio en relación a la fiscalidad de las novaciones de préstamos hipotecarios en las cuales se modifica el valor de tasación. La novación implica la modificación en alguna de las condiciones iniciales de la hipoteca: tipo de interés, capital, plazo de amortización, titulares…

Aunque es difícil de cuantificar, pueden ser miles los afectados por este cambio de criterio,ya que desde 2006 se han llevado a cabo en España cerca de 2,8 millones de novaciones hipotecarias, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Como muestra el gráfico inferior, en 2009, justo un año después del estallido de la crisis, se firmaron en España casi 434.000 modificaciones, una cifra que supuso un máximo histórico.

No obstante, no todos los cambios en las condiciones de una hipoteca tributan. La Ley 2/1994, en su artículo 9, recoge que estarán exentas de AJD las escrituras públicas de novación cuando "la modificación se refiera a la mejora de las condiciones del tipo de interés, inicialmente pactado o vigente. Conjuntamente con esta mejora se podrá pactar la alteración del plazo".

Aunque resulta imposible determinar en cuántas de esas novaciones se exigió una nueva tasación, los expertos consultados por El Confidencial reconocen que "para dar luz verde a dichas modificaciones, el banco obligaba en muchos casos a retasar la finca, y debido a esta nueva tasación, el cliente debía abonar el AJD", asegura Pau A. Monserrat, profesor asociado de economía financiera en la Universidad de las Islas Baleares (UIB) e impulsor de enfintech.com.

Avalancha de novaciones tras el 'boom'

En los años previos a la crisis y durante los posteriores, se produjo un auténtico aluvión de modificaciones en las condiciones de las hipotecas. El aumento del paro y las mayores dificultades de miles de familias para hacer frente al pago de su hipoteca provocaron que muchas de ellas se vieran obligadas a ampliar los plazos de amortización o pedir carencias para poder cumplir con sus obligaciones hipotecarias con el banco. Y ha sido en pleno 'boom' de novaciones cuando "la banca ha vuelto a abusar de los clientes", según Monserrat.

En su opinión, "en caso de novación, la nueva tasación no es obligatoria, y, sin embargo, se han pedido muchas. En plena crisis inmobiliaria, a la banca le interesaba tener una nueva tasación, porque en plena caída de precios esta sería más baja, y en caso de adjudicarse el inmueble, le saldría más barato".

Hay que recordar que el valor de tasación sirve para fijar el tipo de subasta en caso de subasta del inmueble en un procedimiento de ejecución hipotecaria. En casos de vivienda habitual, el banco puede adjudicársela por el 70% de dicho valor si ningún postor ofrece una cantidad superior a dicho porcentaje. "Ha sido una práctica abusiva y generalizada de la banca, que aparentemente beneficiaba al cliente, pero que en realidad no era así. De hecho, yo no he visto ninguna novación en la que rebajaran el tipo de interés", concluye Monserrat.

El AJD no ha sido, sin embargo, un impuesto que haya beneficiado económicamente a la banca de un modo directo, puesto que lo recaudado va a las arcas de las comunidades autónomas. Su importe, dependiendo de la comunidad autónoma donde se firme la operación, está sujeta a un tipo impositivo que se mueve entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la hipoteca. Es decir, para una hipoteca media de 200.000 euros, estaríamos hablando de entre 1.000 y 4.000 euros.

Sin embargo, a diferencia de lo que sucede con los gastos hipotecarios, la reclamación no debe realizarse contra la banca, sino que se debe pedir la correspondiente solicitud de rectificación de autoliquidación y devolución de ingresos indebidos a Hacienda. Eso sí, solamente en aquellos casos en los que hayan pasado menos de cuatro años desde que se produjo el pago del impuesto. En caso contrario, habría prescrito.

Cambio de criterio

Con esta resolución, la DGT da, finalmente, su brazo a torcer sobre este tema. "El contenido de la consulta de la DGT supone un lógico y necesario cambio de criterio para acoger la reciente doctrina del Tribunal Económico Administrativo (TEAC) y supone un espaldarazo a las tesis defendidas por los contribuyentes durante los últimos años”, señalan José Ignacio Guerra y Gonzalo Rincón, socio y asociado principal del departamento de fiscal del despacho de abogados Garrigues. Y añaden que "lo importante es que con este cambio de criterio el tema ya debería ser pacífico y no tendríamos por qué llegar al Tribunal Supremo para su resolución".

Precisamente en octubre de 2017, el TEAC —organismo dependiente del Ministerio de Hacienda y máxima autoridad en la revisión de los actos tributarios— dictó una resolución según la cual los documentos notariales en los que se acuerda la tasación de fincas a efectos de subasta no está sujeta al AJD, reiterando el que es su mismo criterio desde mayo de 2009.

Para el TEAC, "no toda mención de una cifra o valor en el documento implica que este adquiera la condición de 'evaluable' a efectos del impuesto, ya que esta última condición solo concurrirá cuando la referencia del valor incluido en el documento tenga relación directa con los efectos jurídicos que produzca el acto o negocio documentado".

Y añadía que "la tasación a efectos de subasta no produce efecto jurídico alguno en la hipoteca inscrita: ni a los sujetos en sus derechos u obligaciones, ni se produce cambio alguno en el objeto hipotecado ni se modifica la responsabilidad hipotecaria de la finca".

A pesar de dicha resolución, la DGT, tal y como recuerdan los expertos consultados, seguía apoyando el cobro de dicho impuesto basándose en que la escritura que modificaba el valor de tasación tenía contenido valuable y, por tanto, tributaba por el concepto de actos jurídicos documentados.

Artículo Original elconfidencial.com

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