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La LAU 29/1994  al completo, con las modificaciones introducidas en 2013, para tus consultas y dudas…
 LAU 29/1994  
de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (BOCG. Congreso de los Diputados, serie A, núm. 21-1, de 07/09/2012)

 

Art. 4 LAU – Se mantiene el carácter imperativo de los Título I y IV, pero los arrendamientos de vivienda se regirán ahora por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, dentro de los límites expresamente establecidos en el Título II y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. La exclusión de la aplicación de los preceptos de La Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

Art. 5 LAU – Se excluye expresamente de la condición como arrendamiento de vivienda «e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Art. 7.2 LAU (y Exp. Mot.) – Los arrendamientos no inscritos no surtirán efecto frente 1 Trabajo realizado dentro del Proyecto de Investigación DER2011-28562, del Ministerio de Economía y Competitividad (“Grupo de Investigación y Centro de Investigación CESCO: mantenimiento de una estructura de investigación dedicada al Derecho de Consumo”), que dirige el Prof. Ángel Carrasco Perera www.uclm.es/centro/cesco a los terceros que reúnan los requisitos del art. 34 LH (LAU 1994: se protegía al arrendatario incluso frente a terceros de buena fe que inscribieran su derecho durante los cinco años de prórroga legal, aunque el contrato no se hubiera inscrito).

Art. 9.1 LAU – El plazo mínimo de la prórroga obligatoria para el arrendador se reduce a tres años (LAU 1994: cinco años) Art. 9.3 LAU – El arrendador puede recuperar la vivienda alegando la causa de necesidad para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, una vez transcurrido una anualidad de contrato y siempre con dos meses de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades posteriores. El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo (LAU 1994: la causa de necesidad tenía que pactarse en el contrato)

Art. 9.4 LAU – Regula ex novo el arrendamiento de finca ajena no inscrita. La prórroga legal hasta tres anualidades es oponible por el arrendatario de buena fe frente al verdadero propietario de finca no inscrita que hubiera contribuido a la apariencia de titularidad del arrendador. Pero si dicho arrendador no propietario enajenase la vivienda arrendada, o si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1571 del Código Civil.

Art. 10 I LAU – Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más (LAU 1994: se imponía al arrendador una prórroga por plazos anuales hasta un máximo de tres años más)

Art. 10 II LAU – La prórroga obligatoria hasta completar tres anualidades, así como la tácita reconducción de un año más es oponible al adquirente posterior siempre y cuando el contrato constase inscrito en el Registro (LAU 1994: oponibles durante los primeros cinco años aunque el contrato no se hubiera inscrito)

Art. 11 LAU – El arrendatario podrá desistir del contrato independientemente de la duración pactada una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de un mes; de no haberse previsto una indemnización en el contrato, que no puede superar la cantidad equivalente o proporcional a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, ésta no se podrá exigir (LAU 1994: el arrendatario sólo podía desistir cuando la duración pactada excedía de cinco años y se hubiera cumplido dicho período, notificándolo con antelación mínima de dos meses. En contratos de duración inferior a cinco años, debía cumplir con la duración pactada, así como, en su caso, con la anualidad de prórroga ya iniciada)

Art. 13 LAU – La resolución del derecho del arrendador por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra conllevará la extinción del arrendamiento, salvo que hubiese accedido al Registro con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. (LAU 1994: el arrendatario tenía derecho a continuar en el arrendamiento no inscrito hasta que se cumpliesen los cinco años de la duración mínima obligatoria)

Art. 14 LAU – El adquirente de finca inscrita que reúne los requisitos del art. 34 LH no queda subrogado en el contrato si el arrendamiento no constaba inscrito al tiempo de la transmisión. Si la finca no está inscrita, se aplica el art. 1571 CC, de modo que si el arrendador da por terminado el arrendamiento, el arrendatario podrá exigir continuar tres meses más, pagando la renta al adquirente, y solicitar del arrendador enajenante la indemnización de daños y perjuicios (LAU 1994: el arrendatario de un arrendamiento no inscrito podía seguir hasta que se cumpliesen cinco años de duración mínima obligatoria, aún cuando el adquirente reuniese los requisitos del art. 34 LH, e incluso durante la totalidad de la duración pactada si el adquirente no reunía dichos requisitos. En los casos en que el arrendamiento terminaba antes de que se cumpliese la duración pactada superior a cinco años, pero una vez transcurridos los cinco primeros años, el arrendador enajenante indemnizaba al arrendatario con una mensualidad de renta por anualidad que restase por cumplir).

Art. 15 LAU – El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato (LAU 1994: no preveía la subrogación contractual más allá de legitimar la ocupación)

Art. 16.4 LAU – En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad (LAU 1994: la norma se refiere al plazo de cinco años).

 Art. 17.5 LAU – Se añade la posibilidad de pacto entre las partes por el que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda remplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.

 Art. 18 LAU – La actualización de la renta será la libremente pactada al inicio de cada anualidad, incluso en el periodo de duración mínima obligatoria, rigiendo la actualización conforme al IPC en defecto de pacto. Si el arrendatario no exige certificado del INE, basta con indicar el índice aplicado, sin necesidad de indicar el BOE de publicación (LAU 1994: durante los primeros cinco años de duración del contrato, sólo cabía actualizarla según el IPC, siendo la actualización libre a partir del sexto año del contrato).

Art. 19 LAU – El transcurso del plazo de cinco años para poder elevar la renta por mejoras queda reducido a tres.

Art. 20.2 LAU – Reduce de cinco a tres años de vigencia del contrato la limitación al incremento de las cantidades asimiladas a la renta a las que se refiere el artículo.

Art. 25.8 LAU – Las partes pueden pactar la renuncia a los derechos de adquisición preferente. (LAU 1994: El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto sólo era válido en contratos de duración pactada superior a cinco años)

Art. 27.4 LAU – añade al artículo 27 que en los arrendamientos inscritos con cláusula resolutoria expresa por impago de la renta la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarial mente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho por medio del mismo juez o notario. El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se ha contestado por el requerido de pago o que se ha contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro. Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.

Art. 35 LAU – añade la letra d) del art. 27.2 (causación de daños dolosos o realización de obras inconsentidas en la finca arrendada) como supuesto de resolución de pleno derecho por parte del arrendador (LAU 1994: a pesar de preverlo como tal causa de resolución en el art. 27, lo omitía en el art. 35).

Art. 36.2 y 36.3 LAU – Reduce a tres años el plazo de cinco previsto en dichos apartados en relación con la congelación de la fianza.

Art. 440.2 y 3 LEC – La finalización del proceso de desahucio por incomparecencia o desalojo voluntario de la finca arrendada será mediante auto del Juez (en lugar de Decreto del Secretario Judicial), quien procederá a celebrar la vista en la fecha señalada en el caso de que el arrendatario formule oposición.

Art. 549.3 LEC – Añade que, en la solicitud de ejecución de la sentencia de desahucio que la norma considera suficiente para proceder al lanzamiento, el demandado será tenido por opuesto.

Art. 703.1 LEC – Se añade un párrafo tercero en virtud del cual, para evitar demoras en la práctica del lanzamiento, previa autorización del Juez, bastará con la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pública.

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