Inicio    Los barrios más rentables para alquilar un piso también son los más arriesgados

Existe una máxima que nunca conviene perder de vista en el mundo de las finanzas: a mayor rentabilidad, mayor riesgo. En un momento en el que la compra de casas para destinarla posteriormente al alquiler se ha puesto de moda, resulta necesario no dejarse llevar solamente por los números. Por ejemplo, debemos saber que en los barrios donde la rentabilidad bruta del alquiler es más elevada, también existe mayor riesgo de morosidad.

Así se desprende del segundo ‘Estudio sobre la rentabilidad de viviendas en alquiler 2018’, elaborado por Invermax, empresa especializada en el asesoramiento y gestión de activos residenciales para inversores. El análisis, de ámbito nacional, refleja que la rentabilidad bruta en viviendas de alquiler puede llegar a rondar el 7% en algunos distritos de las dos principales urbes españolas, que son, precisamente los que mayor riesgo de morosidad tienen.

Madrid y Barcelona son, posiblemente, los mercados que mayor atención despiertan entre los inversores ya que son los más activos a nivel inmobiliario, pero no significa necesariamente que tengan que ser la primera opción puesto que los precios de compra de la vivienda también son mucho más elevados que en el resto de España. Y es que la rentabilidad bruta de viviendas en alquiler se ve influenciada por dos variables: las rentas de alquiler y los precios de la vivienda. Si varía al alza la renta en la misma proporción que el precio de la vivienda, la rentabilidad bruta se mantendrá. Por el contrario, si las rentas de alquiler suben a un ritmo muy superior a lo que lo están haciendo los precios de compra, el escenario será totalmente favorable a la inversión en este tipo de activos. Y viceversa.

Los datos no dejan lugar a dudas. Las principales capitales de provincia españolas reflejan una rentabilidad bruta promedio del alquiler de vivienda del 6,01%, lo que significa, en términos generales, que de cada 10.000 euros invertidos en una vivienda, generamos un resultado de 601 euros al año, antes de gastos e impuestos. Ni Madrid ni Barcelona son las provincias que ofrecen una mayor rentabilidad. Los tres primeros puestos los lideran Málaga, 691 euros; Vitoria, con 667 euros y Alicante, con 654 euros. En Madrid y Barcelona, estaríamos hablando de 589 y 563 euros, respectivamente.

No obstante, no todas las ciudades deben evaluarse únicamente por su rentabilidad, sino también, por su riesgo. Y es que, en el mercado del alquiler pueden existir riesgos que pueden alterar la constante generación de flujos de rentas por el alquiler de una vivienda en sus inmediaciones; tales como la solvencia promedio del inquilino, la demanda de viviendas en alquiler o el entorno laboral. Por otro lado, existen factores directos y vinculados al edificio donde se ubique la propiedad, tales como las derramas comunitarias, la falta de solvencia de vecinos o los posibles problemas de convivencia por pertenecer al edificio. No todas las viviendas que se venden se alquilan por igual por su ubicación, sus características o estado.

La capital de España ofrece una rentabilidad bruta promedio de todos sus distritos del 5,89%. "Se trata de una cifra más que interesante si tenemos en cuenta que la demanda de viviendas es una tónica constante en la capital, gracias a un mercado laboral muy activo en comparación a otras regiones. No obstante, no podemos tratar toda la ciudad por igual. Existen grandes diferencias en la rentabilidad de los distritos que componen la ciudad.

A mayor rentabilidad, mayor riesgo de impago

Por un lado, los distritos más rentables siguen siendo los distritos de la periferia de la ciudad. La rentabilidad bruta continúa encabezándola el distrito de Villaverde, con un 7,22%. Este dato es claramente inferior al de 2017 (8,65%) suponiendo un descenso del -17% de la rentabilidad en tan sólo un año, debido principalmente a la variación al alza de los precios de compra. Aun así, continúa siendo el distrito con las rentabilidades más altas de la capital.

Por el contrario, Salamanca es el menos rentable, es, junto con Barajas, donde comprar para alquilar resulta menos rentable si bien, el perfil del inquilino es, al menos en apariencia, más solvente respecto al de Villaverde, puesto que su nivele de ingresos es mayor. No obstante, no olvidemos que ente distrito, los precios los alquileres también son mucho más elevados. Según datos del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), la morosidad de los inquilinos en el barrio de Salamanca ha aumentado más de un 6% en el último año, con un impago medio en rentas de unos 13.145 euros.

Villaverde es la zona más económica en Madrid para comprar vivienda, pero también es el distrito que presenta la renta media por hogar más baja y las mayores tasas de paro, por tanto, con menores opciones de conseguir inquilinos solventes y fiables que garanticen el cobro de las rentas a medio plazo. Cabe recordar de nuevo que no todas las viviendas que se venden tienen mercado para su alquiler. "Esta razón convierte de nuevo a Villaverde en el único distrito en ser considerado su estilo de inversión arriesgado", señalan desde Invermax.

En segundo y tercer lugar se encuentran los distritos de Puente de Vallecas y Usera con rentabilidades del 7,02% y del 6,75% respectivamente. Ubicados en el sureste y sur de la capital, cuentan con mejores comunicaciones y una mayor consolidación de servicios. "El perfil del inquilino mejora con respecto a Villaverde y consideramos una mejor opción la elección de ciertos barrios de Puente de Vallecas y Usera ara invertir, así como avenidas principales e inmediaciones. Con respecto a hace un año, las variaciones de rentabilidad han sido poco significativas, aunque a la baja (-3% y -1% respectivamente) por el alza sobre precios de compra", añaden desde esta compañía.

En el cuarto, quinto y sexto puesto se encuentran otros distritos situados fuera de la M30: Carabanchel (6,63%), Villa de Vallecas (6,57%) y Vicálvaro (6,40%). Según este estudio, "estos distritos pueden ser una buena elección si sabemos escoger viviendas ubicadas en vías principales y sus aledaños y con una buena comunicación. En el caso de Carabanchel y Villa de Vallecas las rentabilidades se incrementan ligeramente con respecto hace un año (+1% y +6%) implicando una mayor subida de rentas en estas zonas con respecto a sus precios de compra. En el caso de Vicálvaro la rentabilidad desciende un -8,44%, lo cual marca el alza de precios de compra en el último año. Como podemos ver, no hay grandes cambios entre los distritos con mayor rentabilidad en 2017 y 2018. Villaverde, Puente de Vallecas, Usera, Carabanchel y Villa de Vallecas repiten dentro del top 5 de distritos con más rentabilidad".

Las posiciones séptima y octava las ocupan otros distritos que, como los anteriores, están situados fuera de la M30: San Blas-Canillejas y Latina. Las rentabilidades en estos distritos son del 6,24% y 6,16% respectivamente, rentabilidades que continúan siendo sin lugar a duda atractivas para un inversor, especialmente San Blas-Canillejas, distrito que ha incrementado su rentabilidad en un año un 10%, gracias al alza de las rentas de alquiler en esta zona. Al igual que en 2017, de los 8 distritos analizados hasta ahora, y a excepción de Villaverde (marcado por un estilo de inversión arriesgado) todos se deberán destinar a aquellos inversores que busquen un estilo de inversión moderado.

Por otro lado, Invermax ha conseguido determinar, en líneas generales, los valores de rentabilidad bruta en las dos zonas más diferenciadas entre distritos de Madrid. En el interior de la M30, la conocida como almendra central, la rentabilidad alcanza un 5,06%, lo que representa un incremento del 2% con respecto 2017 (4,97%). En cambio, en el anillo comprendido entre la M30 y la M40, la rentabilidad bruta alcanza un 6,33%, lo que representa un 25% más que en la almendra central. En esta zona de influencia también se han incrementado un 2% las rentabilidades medias con respecto a 2017 (6,21%). En cuanto al análisis del área metropolitana de Madrid, encontramos también diferencias en términos de rentabilidad. En primer lugar, destaca así la zona sur, con una rentabilidad media del 6,28%, donde algunas de las ciudades más relevantes superan el 6%: Parla (6,73%), Getafe (6,60%), Fuenlabrada (6,14%) y Alcorcón (6,11%). La zona noroeste de la comunidad autónoma de Madrid se convierte en la zona menos rentable de todas las analizadas, con un 5,07% en promedio. Al igual que suceden en la capital, las zonas con mayor poder adquisitivo y con los precios de las viviendas más elevados, se sitúa a la cola de la rentabilidad. De hecho, la ciudad con la renta per cápita más alta del país, Pozuelo de Alarcón obtiene una rentabilidad promedio del 4,88%.

Barcelona versus Madrid

La ciudad condal ofrece una rentabilidad bruta promedio de todos sus distritos del 5,63%, ligeramente inferior a la capital del estado (5,89%). "También se trata por tanto de una cifra interesante si tenemos en cuenta que la demanda de viviendas es una constante gracias además a la escasez de la oferta, destinada en mayor proporción al negocio paralelo del alquiler residencial de uso turístico tan reciente", recoge este informe.

Comparativamente a Madrid, cabe destacar que el precio medio de la vivienda en Barcelona es superior (22%) al de Madrid, al igual que sucede con las rentas (11%) de alquiler residencial. Todo esto supone para un inversor un mayor desembolso inicial en líneas generales, que no se traduce siempre en una mayor rentabilidad. Tampoco se puede tratar toda la ciudad por igual. Hay distritos de Barcelona donde la rentabilidad bruta de viviendas en alquiler es hasta un 45% mayor que otros, siendo esta diferencia mayor que en el caso de Madrid (62%). Dicho esto, Barcelona es por tanto una ciudad más homogénea en sí misma.

Los distritos más rentable son, en este caso, los ubicados en el norte de la ciudad. Las rentabilidades brutas la encabezan el distrito de Nou Barris (6,88%). Esta rentabilidad se ha visto reducida con respecto a 2017 (7,20%) debido principalmente al incremento del precio de las viviendas en los últimos 12 meses, aunque sigue representando sin duda la zona más económica de la ciudad para poder comprar vivienda, al igual que sucede en Villaverde. Además, al igual que en el distrito madrileño, en Nou Barris también existe un mayor riesgo de contar con mayores tasas de paro y lejanía al centro, y, por tanto, con menores servicios. Existe en general, además, una mayor dificultad para conseguir inquilinos solventes y fiables que garanticen el cobro de las rentas, según Invermax, que lo considera como el único distrito recomendado a inversores con un estilo de inversión moderado.

"La siguiente agrupación de distritos engloba rentabilidades inferiores, entre el 5,85% y el 5,02% que aportan al inversor la seguridad de una mayor consolidación de barrio, oferta de productos y servicios, así como dotaciones, transporte público al centro y una mayor demanda constante en términos generales. El perfil del inquilino mejora sustancialmente con respecto al de las zonas del norte de la ciudad, y, por tanto, a esta zona de influencia se le acuña nuevamente por Invermax como la zona prime residencial en términos de rentabilidad de Barcelona: Barrios con bajos niveles de volatilidad en el mercado y rentabilidades óptimas. Nos referimos a los distritos de Sant Martí (5,85%), Horta Guinardó (5,74%), Sant Andreu (5,70%), Sants Montjuïc (5,51%), Ciutat Vella (5,40%), Gràcia (5,10%) y Les Corts (5,02%).

Sí bien es cierto que, en el último año, han variado positivamente las rentabilidades de Les Corts (10%), Gràcia (+3%) y Sant Martí (2%), principalmente debido al gran incremento de rentas en estas zonas; se han detectado caídas de rentabilidad en otros distritos óptimos de la ciudad, como Ciutat Vella y Sant Andreu (-8% en ambos casos), Sants Montjuïc (-4%) y Horta Guinardó (-1%), lugares donde los precios de compra se han incrementado más.

En el último escalón, encontramos los distritos menos rentables según sus rentas de alquiler, aunque en los que el inversor obtiene como contrapartida una garantía absoluta en cuanto a la seguridad de los activos (de mayor poder adquisitivo) y una demanda realmente solvente. Los siguientes dos distritos van dirigidos a un público con un estilo de inversión conservador. Englobamos en este nivel los distritos de Eixample (4,85%) y Sarrià Sant Gervasi (4,74%).

En cuanto al análisis del área metropolitana de Barcelona, encontramos también diferencias en términos de rentabilidad. En primer lugar, destaca así la zona del Baix Llobregat, con una rentabilidad media del 6,63%, donde su ciudad exponente supera, por rentabilidad, a su entorno más inmediato: Cornellá alcanza una rentabilidad por alquiler del 7,52%. En segundo lugar, destaca el Vallés Occidental con una rentabilidad media del 6,38%, donde varias ciudades copan las mayores rentabilidades como el caso de Terrasa (6,82%) y Sabadell (6,51%) y, como contrapunto, Sant Cugat del Vallés alcanza un menor dato, situado en el 4,66%.

En cuanto a la comarca de El Barcelonés, alcanza una rentabilidad media del 5,91%, siendo las ciudades de Badalona (7,58%) y Hospitalet de Llobregat (7,53%) las más rentables. El Vallés Oriental alcanza una rentabilidad media del 5,66%, siendo la ciudad de Mollet la más rentable, dada su mayor cercanía a Barcelona, alcanzando una rentabilidad del 5,92%. Por último, la zona del Maresme se convierte en la zona menos rentable de todas las regiones aledañas a Barcelona, con un 4,92% en promedio, dados los incrementos sobre los precios de compra junto a la costa. No obstante, Mataró figura como la ciudad más rentable donde invertir en vivienda para su alquiler, con un promedio del 5,91 %.

Artículo Original elconfidencial.com

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