Inicio    ¿Mercado residencial en un momento inmejorable?

La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) afirma que hoy en día las circunstancias de acceso a una vivienda en propiedad, especialmente en los casos de necesidad de financiación son más exigentes en cuanto a la cantidad ahorrada y la garantía de pago. En esta situación los jóvenes, con menos ahorros, optan por el alquiler. De esta manera se están vendiendo menos viviendas en España.

Según un informe del organismo, el mercado residencial está viviendo un momento que califica de “inmejorable” para acceder a una vivienda. Por un lado, y a pesar de las subidas que estamos viendo en los últimos tiempos, los precios han caído hasta unos niveles competitivos y se mantienen lejos de los máximos registrados durante el boom.

El dato más reciente del Ministerio de Fomento sitúa el m2 alrededor de 1.500 euros, lejos de los 2.101 euros de principios de 2008. A este factor se añade que los tipos de interés están en mínimos históricos, lo que está abaratando la nueva financiación de particulares y empresas y, a la vez, reduciendo el peso de los intereses de sus deudas.

El problema es que la accesibilidad no es el único factor que entra en juego a la hora de convertirse en ‘dueño de’. Funcas recuerda que “es precisamente la situación de precios y tipos de interés la que determina la existencia en España de una tasa de accesibilidad elevada. Sin embargo, esta es una condición necesaria pero no suficiente para que los hogares puedan entrar al mercado residencial en propiedad”.

Para hacerse una idea, basta repasar la evolución de varios indicadores que reflejan la mayor o menor facilidad para acceder a la vivienda en España. En concreto, el informe analiza la ratio de accesibilidad -que mide el porcentaje de ingresos que debe destinar un hogar a pagar la hipoteca-, la ratio crédito/valor (también conocido como Loan To Value) -que indica el porcentaje de financiación para comprar una casa- y la ratio de solvencia -que establece el número de salarios anuales que debe dedicarse para pagar una vivienda.

Así han evolucionado los tres indicadores en las últimas tres décadas según los datos que ha recopilado Funcas del Banco de España y el INE:

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Tal y como se aprecia en el gráfico, la ratio de accesibilidad está en un nivel muy bajo. Entre 2014 y 2016, el hogar debía destinar el 23% de sus ingresos al pago de la hipoteca, la mitad que en los años más boyantes del ladrillo (en 2006 y 2007 era necesario destinar un 45,5%). De ahí que Funcas hable de unas condiciones inmejorables.

Sin embargo, la lectura se complica al analizar la ratio crédito/valor. Actualmente, el Loan to Value de los préstamos se sitúa en el 50,6%, lo que significa que, de media, solo se financia el 50% del valor de la vivienda, lo que exige que el propietario aporte la otra mitad. Desde que estalló la burbuja el porcentaje de financiación ha cambiado completamente: hasta 2007, lo normal era que el volumen del préstamo estuviera entre el 63% y el 65% del valor de la vivienda.

Sin embargo, y debido a las restricciones crediticias que se impusieron en el mercado tras los excesos que desencadenaron el boom, la cifra actual es la segunda más baja en las últimas tres décadas. “Este dato esconde una restricción severa de crédito que limita el acceso a la demanda, independientemente de que esta sea solvente”, recalca el estudio.

Por último, y en lo que se refiere al número de años de salario necesarios para pagar la vivienda, nos encontramos en un nivel que está más cerca de los máximos del boom (cuando se superaron los 15 años) que de los registrados a finales del siglo pasado (8,2 años). Desde 2010, la cifra se ha ido reduciendo y desde 2013 se ha mantenido estable por debajo de 14 años.

Tras repasar cómo están los tres indicadores, Funcas recalca que la accesibilidad está en un momento ideal, pero que para comprar una vivienda también es necesario tener un dinero ahorrado  y unos ingresos estables (se necesitan 13 años de sueldo íntegro para pagar la totalidad de la casa).

Por tanto, la compra no está al alcance de todos, ya que gran parte de los potenciales propietarios no se pueden beneficiar de esas condiciones inmejorables de acceso a la vivienda porque no cumplen los requisitos mínimos para ello: tener unos ingresos estables, disponer de un dinero ahorrado y de cierta capacidad de endeudamiento.

Los jóvenes, fuera de combate

Capacidad de ahorro e ingresos estables son dos condiciones que dejan fuera de combate a los jóvenes, un colectivo vital para el futuro del mercado residencial.

Para Funcas, el principal problema está en la precariedad laboral que sufren los menores de 35 años. “Las condiciones de crecimiento económico han favorecido la creación de empleo y han aumentado la capacidad de pago de nuevos compradores potenciales. No obstante, el aumento del empleo ha sido selectivo, penalizando a los jóvenes (entre 20 y 34 años, que son quienes necesitan la primera vivienda) cuya tasa de ocupación ha decrecido de forma sistemática durante los últimos años. Por otro lado, la capacidad de compra de los ingresos vía salario está bajando, lo que reduce la capacidad de pago de los hogares potencialmente compradores de viviendas”.

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El resultado final de este análisis, continúa, “sugiere que en el mercado residencial de España cuenta aún con una fuerte demanda potencial, pero con poca capacidad de acceso entre los grupos de mayor necesidad por el efecto de las condiciones del mercado de trabajo sobre los ingresos, y con pocas expectativas de mejora en el medio plazo”.

Sin esperanzas de que el escenario cambie de manera sustancial, Funcas alerta de que las nuevas generaciones no tendrán más remedio que abrazar el alquiler como fórmula habitacional, una visión que coincide con muchos expertos del sector inmobiliario.

A fin de cuentas, concluye el organismo, “en un entorno con elevado desempleo, con salarios que pierden capacidad de pago y con restricción en el crédito, el acceso a la vivienda en propiedad difícilmente se puede mantener, quedando el acceso al alquiler como única solución para cubrir la necesidad residencial de aquellos carentes de ahorro. Por tanto, las buenas condiciones postcrisis del mercado residencial español y sus beneficios no pueden ser aprovechadas por los jóvenes hogares”.

Fuente: FUNCAS – Idealista

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