Inicio    ¿Vas a alquilar más de cinco años? Cómprate el piso

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, el número de personas que vive en régimen de alquiler se ha multiplicado por tres hasta llegar al 21,2%. Supone un crecimiento importante que pone en entredicho la supremacía tradicional de la compra frente al alquiler de vivienda habitual.

Vender o alquilar - GIEParece una contradicción que cuando mejor y más bajo se encuentra el mercado inmobiliario, no solo por su precio que esta a mínimos, ademas coincide con un momento de intereses bajos y unas expectativas de revalorización muy a tener en cuenta, aún así coincida con la menor cuota de compra ventas. Al contrario de lo que sucedió con la burbuja inmobiliaria, cuanto más crecían los precios, intereses y bajaban las expectativas de revalorización, mayor número de compra ventas se realizaban.

Vamos a analizar cual es la opción más barata y por ende la más recomendable hoy en día.

Para calcular qué opción es más barata debemos considerar al menos cuatro factores importantes: los tipos de interés (sobre todo si necesitamos pedir una hipoteca), el precio del alquiler, el plazo de tiempo en el que tengamos el horizonte y la revalorización futura.Vender o alquilar - GIE

El perfil que calcularemos será el de menor de 36 años, partiendo de un ahorro de 25.000 euros disponibles, pensemos en una vivienda de segunda mano cuyo precio de venta sea 80.000 euros y 8.700 € los gastos de compra venta y constitución de hipoteca para Valencia.

El banco sólo financia hasta el 80% del valor de tasación, así que el importe máximo que el comprador puede pedir prestado es de 64.000 euros. Esto supone que, en el momento de la adquisición, debe pagar de sus ahorros los 25.000 euros que tiene, convirtiendo 16.300€ en ladrillo y 8.700€ para cubrir los gastos totales.

Esa misma vivienda en el mercado de alquiler tendría un precio de unos 450 euros al mes. En el momento de firmar el contrato, el inquilino paga únicamente los 450 euros de la fianza (que en teoría se recuperan en el futuro) y los 450 euros del mes corriente (que sí se pierden). En total, desembolsa 900 euros y conserva 24.100 euros. Al final del primer día, las cuentas favorecen claramente al alquiler.

Si llevamos la mirada a cinco años después, la Vender o alquilar - GIEsituación cambia de forma extraordinaria. Al comprar la vivienda, el comprador formalizó una hipoteca de 64.000 euros que devolverá en, digamos, 20 años con un interés fijo del 2,5%. En cuotas de 337 euros mensuales, de los cuales 205 euros son de amortización y 132 euros a los intereses, al final del quinto año el comprador ha devuelto unos 12.300 euros del importe pedido, pero también ha gastado 7.920 euros en intereses.

Pasados los cinco años, el comprador pierde 7.900 euros en intereses y 8.700 euros en los gastos asociados a la compra, pero conserva 28.600€ (12.300 euros de amortización, más los 16.300 euros que aporto de sus ahorros), transformados en un activo (el piso) que puede disfrutar o vender cuando quiera.

En el otro lado, el inquilino que cinco años atrás firmó el contrato de alquiler ha pagado durante todo este tiempo 27.000 euros a su casero (suponiendo que no le haya subido la renta nunca), de los que sólo puede recuperar los 450 euros que entregó en concepto de fianza.

Tras cinco años el propietario dará por perdidos 16.600€(intereses+gastos), el inquilino dará por perdidos 27.000€, 10.400 euros más que el propietario y, en consecuencia, su patrimonio es inferior al de éste en la misma medida. Esta diferencia se amplia con el tiempo: a los 10 años, el propietario ya tendrá un patrimonio de 40.900 euros y el inquilino dará por perdidos 54.000 euros habiendo realizado el mismo sacrificio que él, incluso mayor.

Esto sucede porque el propietario cada mes debe menos dinero, así que paga menos intereses. Como las cuotas se mantienen estáticas, el capital amortizado cada mes crece un poco más rápido que el anterior. Con un esfuerzo económico similar al del comprador, el patrimonio del inquilino tiende a consumirse a un ritmo lento pero constante.

Adicionalmente, la vivienda usada también tiende a revalorizarse (el último dato apunta un ritmo del 3,2% interanual), lo cual bascula aún más la balanza a favor del propietario.

En resumen, partiendo de un capital determinado, en general hoy resulta más provechoso comprar vivienda que vivir de alquiler a largo plazo.

1 Comentarios

  1. […] es que hacer frente a un alquiler cuesta tanto o más que comprar, según un 54,9 % de los encuestados; en 2010, tan sólo un 31,5 % sostenía esta […]

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